地产头部四大央企谁更赚钱？

2024年上半年上市房企中期业绩释放出一个重要的信息，行业盈利越来越难。

CRIC监测的典型50家上市房企上半年有58%的企业净利润为亏损状态，即便是央企也难逃净利润下滑的趋势。上半年全口径销售金额TOP5房企中，四大央企净利润普降。

从核心归母净利润来看，中海地产和华润置地利润规模不相上下，但华润置地核心归母净利率已高于中海地产1.33个百分点。不过，两家的利润率水平与保利发展和招商蛇口已明显拉开了一定的差距。 

01 中海、华润利润率领先

“减收减利”的现象在头部央企也开始越来越明显。

2024年上半年，保利发展、中海地产、华润置地和招商蛇口是为数不多全口径销售金额超千亿的房企，以这四家央企为例，上半年四家央企营收规模达到3565.84亿元，同比微降2%，占典型50家房企营收规模的比重达到了24.4%。

相对于整体营收2%的降幅，四家央企归母净利润降幅更为明显。2024年上半年四家央企实现归母净利润总计294.04亿元，同比减少29.3%。

其中，中海地产和招商蛇口营收双降，上半年中海营收为869.35亿元，同比微降2%，归母净利润降幅达到24%，同样招商蛇口营收微降0.33%的情况下归母净利润降幅达到了34.17%。

保利发展作为销售规模第一的房企，其营业收入也达到了1392.49亿元，是所有房企中最多的，同时企业的毛利润也是最高，达到223.08亿元，但是净利润方面则被中海和华润反超。

从核心归母净利润来看，华润置地以107.4亿元排在四家央企首位，中海地产比华润置地少了1个亿，以106.4亿排在四家央企第二位，保利发展和招商蛇口均不足百亿元。

另外，中海的核心归母净利率达到了12.24%，华润置地更是达到了13.57%，在全行业中都保持着前列水平。

实际上，对比中海地产和华润置地的营业收入分布情况则可以发现，中海的房地产销售收入占比达到了94.37%，而华润则降到了74.72%。这意味着，中海坚持房地产开发主业，保持较高的利润率，更多是得益于企业的成本控制能力，而华润置地则通过第二曲线保持较高的利润水平，2024上半年华润置地实现核心净利润107亿元，其中经营性业务核心净利润55亿元，占比提升至51.4%，经营性业务核心净利润占比首次过半。

除了华润置地之外，招商蛇口的房地产销售收入占比也降至77.82%，资产运营与城市服务业务的第二曲线也为业绩增长作出贡献。

02 四大央企财务均较为稳健，保利发展最有钱

在财务指标方面，四大央企的财务状况都较为健康，三条红线均处于绿档且较为安全的水平。

总资产和持有现金最多的是保利发展，分别达到了13900亿元和1464亿元。值得注意的是，2024上半年保利实现经营活动现金流量净额为-171.48亿元，不过由于企业获得了大量的融资，筹资活动产生的现金流量净额为159.87亿元，因此期末持有现金相比于期初仅略微减少了1.1%至1463.8亿元。

值得注意的是，保利发展的非受限现金短债比为1.22，在四大央企中最低；净负债率为66.18%，扣预后资产负债率为66.89%，在四大央企中都是最高的。

央企强大的融资能力在四家央企身上均有所体现，上半年四家企业资金成本都低于3.5%。

其中华润置地融资成本最低只有3.24%，主要原因在于2024上半年华润置地在公开市场以超短期融资券融资60亿元，票面利率在1.98%至2.38%区间，截至2024年中期，华润置地加权平均融资成本同比下降32个基点。

03 四大央企普遍面临存货去化压力

今年上半年，四家央企普遍有一个共性，即减少了拿地规模。

2024上半年拿地销售建面比最低的是保利发展，仅有0.12。相较之下，华润的拿地销售建面比达到了0.39，在四家企业中是最高的。从历年的表现来看，华润置地的拿地销售建面比在几家央企中整体都相对较高。

拿地规模减少最直接的影响，是企业总土储规模的收缩。

从2024年中期的情况来看，四大央企的总土储建面相较于期初都减少了8%以上，招商蛇口土储规模收缩最为明显，上半年减少了10.19%。

从土储绝对数量来看，保利发展以7140万平米的规模稳居第一，其次则是华润置地的5699万平米。

减少拿地背后，实际上反映出去库存的压力。

在销售下行的背景下，房企去库存的压力普遍存在，即便是头部四大央企也不例外。从四家企业披露的存货情况来看，已竣工物业（A股：开发产品，H股：持做销售物业）在存货中的占比近年来呈现逐渐提升的趋势，其中保利和中海的竣工存货占比都超过了20%，中海甚至达到了30.17%（2023年底数据），存货去化压力相对较大。

在行业普遍减收减利的大背景下，即便是头部央企也未能幸免，从财务指标来看四大央企仍然表现出一定的韧性，在经营方面保利发展和中海地产仍然坚守房地产主业，其中保利以规模取胜，而中海则坚持利润为王，华润置地和招商蛇口则通过第二增长曲线应对开发业务带来的挑战。

不过，一个段时间难以改变的趋势是，坚守主业的房企势必会经历利润率和去化率的压力，而开辟第二曲线也要面临市场不确定性的投资风险，短期内企业利润规模和盈利水平将继续承压。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。