上海的拆迁去库存，正式开始

上海的拆迁市场真的是要变天了！

2024年8月，上海金山区金山卫镇发出了全上海第一张 “房票” 。 

据新闻报道，这户人家获得了556万拆迁款，并用房票购买了一套光明金山府总价290万的房子。 

房票中剩余的钱可以转为现金，同时还能拿到额外20万的奖励。 

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上海过往的拆迁安置方式主要有三种： 

货币补偿、房屋补偿、原拆原建。 

房票安置方式的加入，意味着上海拆迁政策的导向再一次发生了巨大变化。 

又会有很多人的切身利益受到影响。 

上海的房票时代，终于还是来了！

上海的房票安置模式到底是什么样呢？ 

我们给大家总结成了 6点内容 ： 

1、上海的房票能干什么？

能够在规定时间、规定区域、规定项目内，购买新建商品住房时抵扣相应的金额。 

但是房票不允许转让、赠与、抵押、质押、套现。 

2、能买哪里的房子？

金山区的房票只能购买金山区内，官方建立的新建商品住房“楼盘信息库”（房源超市）中房子。 

这些房子都是现房或者6个月内可以交付的商品房。 

3、使用期限

拿到房票后12个月内得使用掉。 

4、选择房票安置有没有额外奖励？

如果选择这种模式，可以获得房屋货币补偿款总金额7％的奖励。 

前提是你使用了多少房票金额来买房，就能拿多少7%奖励。 

比如房票金额是200万，使用其中了100万买房，那额外就有7万的补偿。 

5、到期或者没用完怎么办？

到期或者没用完，剩余的金额都可以申请变成现金。 

只不过，这部分金额没有7%的额外奖励。 

6、金山房票安置政策的有效期2年， 2年以后就看市场需要是不是继续执行。 

房票安置对上海来说不是首创，目前全国已经有几十个城市前后出台了房票安置政策。 

上海和其他城市的差别在于： 

第一不允许转让、抵押等方式增加金融交易属性。 

第二是暂时没有强制要求房票使用额度，因为有的城市会要求购房金额要在房票金额的9成以上。 

如果要一句话总结，那 上海的房票就是一张买房“代金券”。

只是这张代金券流通性有限。

为什么上海也要加入房票安置的行列？

房票这个事情最早可能可以追溯到2005年前后，当时有一部分城市就开始尝试给拆迁户发房票。 

直到2015年，全国掀起棚改去库存的浪潮，房票才得以在大部分城市推广和普及。 

随着上一轮棚改结束，房票便渐渐淡出了大家的视野。 

如今房票重出江湖，摆在台面上的问题就是全国商品房库存又变多了。 

上海之所以要跟风，自然也是有库存积压的风险。 

每一轮周期中， 房票围绕的核心问题不是拆迁，而是三个字“去库存” 。 

1、郊区新房难卖的程度超乎想象

现在上海郊区的去化周期都很高，而且呈现出的趋势是距离越远的区去化周期越长。 

崇明倒数第一、金山倒数第二。 

为什么从金山开始试点，崇明已经不允许大搞房地产建设了，所以去化周期高不高已经不重要了。 

金山就是实际意义上上海的库存压力最大的地方。 

当地的楼盘打个8折都很正常， 200多万的房子都能便宜40多万。

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就这样优惠，中介的分销费也不会少，卖一套给中介10万块都是常规操作。 

临港那附近的一些项目就更夸张了。 

据说各种优惠算来下，就是直接打了7折左右，相当于省了个首付的钱。 

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都说二手房普降30%，垃圾地段难卖的新房同样可以降30%。 

2、确实能够解决供需矛盾

现在郊区的房子卖不掉，核心就是有效的客户太少了。 

拆迁后很多拆迁户是有至少一套的真实买房需求，尤其是当地的土著。 

将他们的需求转化为新房的购买需求，是实现去库存最有效的办法。

而且很多动迁房的品质并不好，不见得所有人都想要。 

对于官方而言，也可以减少安置房建设投入，也是一种土地资源的集约。 

在付钱的时候，对开发商的结算周期也更为灵活。 

3、现在的接受度高

现在郊区新房的折扣力度这么大，拿了房票享受了额外奖励，还能去售楼处砍价。 

里外里享受两道优惠，对于要买房的人而言确实还是个不错的选择。 

光叫人去库存肯定不行，有了实际的好处才能让人真正愿意去干。

就目前看， 房票安置是上海的趋势。

是不是会全面推广呢？ 

目前上海的库存症结实是在郊区， 郊区的推广是大概率事件 。 

而且肯定是 利好 郊区楼市。 

我们统计了一些金山主流在售的新房项目。 

一个月能卖70套已经是非常好了。 

大多数的项目一个月10来套，甚至是个位数。 

金山光明艺树家项目，按照现在的进度，还要卖5年多。 

数据来源：网上房地产 

市区融创外滩壹号院110套房子，套均5000万，开盘就售罄。 

这就是巨大的差距。 

不靠政策手段改善市场情况，永远看不到希望。 

市区短期内是不会推，但是长期存在不确定性。 

如果市区也加入房票安置的行列，不见得那么“友好”了。

房票的作用是雪中送炭，你库存压力大，帮你解决问题。 

但绝不是搞锦上添花，好卖的项目大概率很难进入购买清单。 

金山光明的项目不好卖可以进入楼盘信息库，但是你不能指望像中海领邸、顺昌玖里、浦发唐城这样好卖的项目进入清单。 

可能的情况依然还是大量外环外的项目可供选择。 

差一点的和好一点的混合搭配一下。 

最近东安一村的评估价格出来了，均价大概7万多，具体到房子5-8万的都有。 

大家对于这个评估价都不是很满意。 

但是现在还能拿钱，如果以后全面房票制，那更受限制了。

上海楼市正在进入去库存的 关键时间 。 

房票的出台是希望实现动迁户改善居住条件、郊区新房快速去化、土地市场重新升温的三赢。 

拆迁越来越不赚钱已经是明牌了，相比之下搞活楼市更为重要。 

房票安置的全面推广，你支持吗？ 

本文来自微信公众号“魔都财观”，作者：观观，36氪经授权发布。