经济转型关键期，产业园区如何再升级？

产业园作为产业发展的重要载体，至今已发展到第三代。

最初，产业园的功能仅仅聚焦在物理空间上，为企业提供生产经营场所。随后，开始强调产业集聚、产业链协同，关注入园企业的属性和质量。最新的产业园主打服务，不断提升对企业的赋能价值。在政策咨询、投融资、人力资源、市场开拓等方面助力企业快速发展壮大。

从空间到内容，再到服务，园区不断迭代升级的背后都是以中国经济不同阶段的发展诉求作为推动力。

当前中国经济正在转换动能的关键时期，国内外经济形势发生了深刻巨变，政府和市场都对产业园区提出了新要求和新期望，目前已有部分企业和项目探索出不少成功路径。

01 经济发展进入转型关键期，产业园区成为重要抓手

1、发展新质生产力，园区孵化器属性加重

2024年3月，《政府工作报告》指出大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力。充分发挥创新主导作用，以科技创新推动产业创新，加快推进新型工业化，提高全要素生产率，不断塑造发展新动能新优势，促进社会生产力实现新的跃升。

“新质生产力”成为当前热点词汇。那么新质生产力“新”在哪里？

克而瑞认为，当前提出的新质生产力是以人工智能和机器人为新生产工具；以数据等为新生产要素；以高素质人才、企业家、科学家为主要劳动者；以新材料、新能源为主要劳动资料和劳动对象；以战略性新兴产业和未来产业为新载体；以培育发展新动能为目标的新型生产力。

哪些产业代表了新质生产力？

对比中、美、德、日等国家的战略规划和产业发展要点，各国对重点发展的创新产业方向高度一致，集中在人工智能、芯片、生物、能源、材料等前沿科技。

为加快发展新质生产力，2024年1月31日，工信部等七部门发布《关于推动未来产业创新发展的实施意见》，强调打造特色产业链，鼓励有条件的地区先行先试，结合国家自主创新示范区、国家高新技术产业开发区、新型工业化产业示范基地等，创建未来产业先导区。开拓新型工业化场景，面向设计、生产、检测、运维等环节打造应用试验场。构筑中试能力，按产业需求建设一批中试和应用验证平台。

尽管没有点到产业园的名，但是诸多要点都是政府在园区建设中反复提及的要求。

西安高新区在《推动未来产业创新发展的实施方案》中要求，建设未来产业承载空间。加快建设未来产业孵化器、加速器、未来产业聚集区等产业园区，推进形成“研发-孵化-加速器-产业园”的未来产业空间格局。打造未来产业人才高地。形成高校与科研机构、科技企业、产业园区的联合培养机制。

园区未来需要承担更多未来创新产业孵化的角色。

2、节能减排、绿色发展，园区是重要抓手

“3050”双碳目标临近，但企业众多、星罗棋布。满头乱发不好抓，编成辫子就好抓。产业园区就起到了“编辫子”的作用。

2023年11月，国家发展改革委关于印发《国家碳达峰试点建设方案》，提出在全国范围内选择100个具有典型代表性的城市和园区，开展碳达峰试点建设，为全国提供可操作、可复制、可推广的经验做法。

同时，中共中央和国务院联合发布了《关于全面推进美丽中国建设的意见》，提出加快实施减污降碳协同工程，支持能源结构低碳化、移动源清洁化、重点行业绿色化、工业园区循环化转型等。对产业园的绿色发展提出新的要求和期望。

综合来看，在环境方面政府在入园企业排放标准、监测制度、环境管理责任等方面对产业园提出了新要求。此外，也推出了一些激励措施，如绿色信贷、绿色税收、绿色采购等，鼓励产业园区内企业实施节能减排、清洁生产、循环经济等绿色发展模式。在宏观调控下，希望园区运营商主动采取措施减少环境污染和资源消耗，提高环境效率和竞争力。

绿色发展越来越成为产业园区的必选项。

3、企业“出海”频频，园区需要具备新能力

40多年的改革开放，不仅让中国成为全球资本最青睐的投资目的地，自身也积极对外投资，扩展商业版图。

据商务部、外汇局统计，2024年1-8月，我国全行业对外直接投资7894.5亿元人民币，同比增长12.5%。其中，我国境内投资者共对全球151个国家和地区的6762家境外企业进行了非金融类直接投资，累计投资6692.4亿元人民币，增长14.3%。

行业上看，中国对外直接投资涵盖了国民经济的18个行业门类，其中流向租赁和商务服务、批发和零售、制造、金融等领域的投资均超过百亿美元。

不仅如此，中国出口产品结构也在发生变化。高技术高价值产品出口占比不断提升。

中国高技术高价值产品的全球市场竞争力加强，为企业全球布局奠定基础。同时，伴随地缘政治压力增大，企业出口正在从“产品出海”向“供应链出海”转型，到海外“换标”、组装或直接投资生产。

此时，制造业实体企业急迫需要有专业、有能力的合作伙伴一同出海，要求国内的产业园区开发运营商具备将资源和专业投送到海外的能力。

面对新时代经济环境下提出的新要求和新期望，不少企业和项目已经探索出不少成功路径。

02 典型产业园区转型，新硬件、新能力、新服务助力再升级

1、孵化新质生产力离不开新型基础设施和特色产业服务

传统产业园区受限于产业集聚度，产品层面更多关注载体本身，忽视了产业相关配套设施，导致后期园区运营服务缺少硬件支撑，难以形成特色。

不过，从目前来看，部分产业园起已具备新产业孵化的能力。

以苏州国际科技园（SISPARK）为例，苏州国际科技园是苏州市科技创新、知识创新和企业孵化的重要载体。项目聚焦集成电路设计、智能网联、工业软件和ITBT（生物计算）等以人工智能技术为核心的硬科技领域。为了加快入园企业发展，项目拥有全亚洲第一家严格按照Tier IV标准设计建造并获得认证的数据中心。中心建筑面积42000平方米，拥有4200个标准机柜，2N双冗余配置。

苏州国际科技园基于SDN技术，提供企业级、定制化、即需即供、按需付费服务。

此外，项目还配有以GPU为核心的超算算力中心。中心拥有320块 V100 GPU和6.75 PB存储，基于软件定义的网络技术，能够动态、弹性的资源调配，实现“一个网络多个平台”。

超算中心为企业提供人工智能超算共享云、私有云、专属云、人工智能超算+联合实验室等服务，满足人工智能、生物医药、纳米技术、集成电路等领域企业以及科研院所在创新研发中对算力服务的多样化需求。

这样的基础设施投入动则十几亿，背后没有政府的支持难以实现。

园区开发商只要具备建设企业所需产业配套的能力也能起到新产业孵化的效果。上海自贸壹号生命科技产业园曾推出过医药精装实验室、细胞房产品，租金远高于甲级写字楼，但仍然供不应求。

另外，西虹桥北斗产业技术创新基地通过建立以博士生为主的专业产业服务团队，提供高精度高可用北斗卫星导航技术研发、高精度高可用融合导航技术研发、空间数据智能分析等服务，也成功孵化出华测数据这样的独角兽企业。

2、绿色低碳产业园需要关注项目的全生命周期

不少园区开发运营商已经在用ESG理念经营企业、开发项目。

例如：招商蛇口“双碳”战略规划与行动方案已经实施多年；市北高新在大数据应用上实现绿色低碳发展；中电光谷在平台建设方面发力，智慧能源推动“双碳”转型；普洛斯已形成从绿色算力、绿色基础设施、绿色投资平台到绿色资产运营的全套服务模式。

园区绿色低碳实践中，招商蛇口深圳南海意库项目是其中的典型代表。

南海意库由最早的三来一补厂房“三洋厂区”改建而来。低碳理念融入南海意库规划、设计、营造的全过程。

生态规划上，除了对建筑功能的改造，还注重协调旧建筑与城市的关系，在建筑符号上体现对历史的尊重和延续。

低碳设计上，注重节能技术的运用；注重可再生能源和材料的利用；使用人工湿地，达到污水零排放；使用自然采光，减少人工照明；使用太阳能热泵热水系统、光伏发电、使用自然通风等

空间理念上，在建筑中将自然的元素与空间巧妙结合，使用屋顶绿化系统和垂直绿化系统，将建筑与自然和谐融合。

南海意库项目建筑节能率达73.5%，年节约电费220万元，年减排二氧化碳2660吨，年节水8000立方米。

3、帮助企业出海，做对战略、锻造能力、管理风险是关键

目前，产业园区帮助企业出海更多停留在进出口报关、出口退税政策协助落地等传统服务。通过学习其他企业的出海经验教训，能够更好的理清出海需求痛点和能力要求。

中企出海首先需要面对本土化与全球一致性的平衡，其次，出海企业往往缺乏本土分销渠道网络，产品难以快速铺开占领市场。此外，海外不同的国情和民情造成企业在国内的管理模式与方法不能直接复制到国外，增添运营管理成本和风险。

未来，园区想要深入海外帮助企业更好的生存发展，需要具备帮助企业做对战略、锻造能力、管理风险的能力和资源，才能在“走出去”的同时，行稳致远。

结语

未来的产业园要在产品、服务、资源、能力上全面升级，才能满足新时代下中国经济发展的需要，对所有园区玩家提出了更高的要求。这既是挑战，更是机会。

产业园区的每一次升级都是将行业重新洗牌，优胜劣汰后诞生一批新的优秀企业和杰出项目。时代的呐喊已经发出，游戏规则也已改变。产业园需要练就新本领才能再次站上牌桌。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞产城，36氪经授权发布。