很多江浙县城楼市率先反弹了

最近绿城又拿地了。

是的，上一块被大家熟知应该还是8月拿下徐汇滨江原小米总部地块，豪掷48亿也刷新了时隔8年的土拍记录，而仅仅不到2个月绿城再次出手了。

并且拿下这块地可不便宜，一块县城的地居然能引起绿城在内五家房企竞拍经过72轮激烈角逐，最终成交楼面价约2.58w/平，溢价率高达43.42%。

细数今年上半年义乌的地块，几乎个个都是超高溢价。

来源：浙江省自然资源网上交易中心

要知道今年上海土拍最高溢价率也不过31.2%（静安曹家渡地块），包括5月开盘的义乌绿城凤起潮鸣，单价6w/平引来325组意向客户，总价四五千万的房子居然一房难求，很快就去化完成了。

怎么大家都去抢义乌的项目了？

成交量上，在各大一二线城市都在竞相开放限购的时候，据说国庆期间县城销售的嗓子已经冒烟了。有的实现了销量，环沪的昆山，国庆10月1日-3日新房成交相当于一个月的量，有的卖出了价格，江阴某豪宅别墅项目7天签约近30套，累计认购金额超1.5亿。

于是我又去翻了下最近链家的二手挂牌。

义乌顶到5w/平还算能有预期，但是作为台州下属县城的温岭，有别墅项目挂牌价都快接近9w/平，实属有点夸张了。

这一切也让我感受到当下楼市正在快速崛起的一股力量：江浙县城。

这些本就是全国县城中的佼佼者们，如今又在怎样刷新认识。

01 论引爆今年豪宅购买的，还得看江浙县城

要说今年楼市什么最火，毋庸置疑就是豪宅。

不久前我们还在感叹上海翠六销售额高达120亿创下豪宅日光新记录，紧接着广州老牌豪宅侨鑫汇悦台就成交了一套单价36.86w/平，总价4.61亿的豪宅，成为全国大平层顶豪网签总价的TOP1。

于是更多情况下，似乎成交上“亿”这个词总是更容易出现在一二线城市。

而当我挑选了今年江浙县城几个卖最好的豪宅，发现首先在楼盘总成交价上，不少县城的首开销售都能来到亿元级别。

整理自： 各楼盘宣发信息，仅供参考 

各位可别小瞧这点。要知道对于县城来说，那是一个首付超过10万都嫌贵的地方，在全国大多数县级市房价都在4000-9000元/平的时候，也就江浙县城能够动辄上万。

而如今除了最高义乌的凤起潮鸣以套均1800-4318万的总价，开盘当日就劲销20亿+，以及16亿+的八都万境观雲。

今年上半年绿城浙南公司销售额一共60多亿，义乌一个凤起潮鸣就贡献了近六成的销售额，义乌当之无愧今年最猛豪宅县城。

另外出乎意料的还有乐清，属于温州，这个看似平平无奇的县城背后，主导产品低压电气占全国市场份额达65%以上，产业的兴盛又带动消费。2023年乐清市城镇居民人均消费支出高达57682元，是所有城镇县域消费水平最高。

这也难怪今年4月18日首开的新湖•金色海湾，首开当天不到3小时，就能够实现9.6亿的热销。

来源：乐清市城市网文化艺术传播中心

此外还有5月新开的城投·建发缦云三期，该楼盘三次开盘三次售罄，尤其是这次均价近5.6w/平的排屋。 

据说这还是乐清有史以来头一次出现102人抢8套房源，即便是行情特别好的时候也不曾见过。

而如果说从销售金额来看，县城豪宅已经有可以比肩一线的实力，那么，如果你把这些豪宅放在县城本地，更能感受到什么才是真正的 降维打击。

整理自： 各楼盘宣发信息，仅供参考

皆超出当地新房均价50%以上，其中高出一倍以上的共4个楼盘，除了刚才提到的乐清缦云三期，高出当地市场均价约250%。除此之外还有高出160%的义乌万境观云、140%的绿城·凤起朝鸣。

要知道这可是新房均价动辄上万的江浙县城，在一线城市还在和二手房比拼倒挂的时候，县城的倒挂已经可以对标新房市场了。

02 今年的县城楼市，也在迎来两个改变

细心的小伙伴或许已经发现了，就是仔细去看今天列举的楼盘，其实有一个很明显的改变。

第一，好多品牌房企都跑去县城做顶豪了。

绿城给义乌留下了TOP级招牌凤起潮鸣，华润置地为义乌带来了业内称为首个真正意义上的四代宅项目，万科最新产品系拾系也在落位昆山，而其中最典型的还是绿城了。

图源来自：绿城浙江

不仅今年的杭州、嘉兴、义乌、宁波、台州、丽水、衢州、德清等13座城市都有绿城的身影，而这样品牌房企的项目对于一个县城可以造成多大的影响。

就以慈溪的绿城·晓风印翠为例，今年7月首开150套房源，直接去化9成，劲销5亿。截止7月26日，绿城在慈溪这一个楼盘的的成交套数，比7月以来慈溪其他楼盘成交总和还要更多，堪称碾压级别。

第二，大户型在县城也越来越吃香了。

以前在县城来说如果拥有一套120平的四房，也属于大户人家了，而今年这些县城卖得好的楼盘，无一例外都是大户型在占据主导。

整理自： 各楼盘宣发信息，仅供参考

最高如常熟的创想·樾湖山庄、永康的华鸿 · 江山雲、义乌的万境观云最大面积段已经来到400、500以上，最低也有115平。

就好比华鸿 · 江山雲，在永康这样的县城不仅也能请来国际著名建筑师梁志天设计，其中558平并非跃层，更是纯粹一层一户的超级大平层。

环绕在建筑周围，还是如此惊人尺度的空中露台。这么大面积，真的卖得出去么

来源：名师联室内设计智库

要知道虽然说是县城，但永康也被称为“中国五金之都”，整个2023年全市实现地区GDP为755.98亿元，人均GDP为121397元，这可比河南省会郑州的人均GDP(104754元)，还要高出近2万，所以对于这些县城而言，不是需求没有，而是改善的需求一直没有被很好满足。

03 本质上没有差的楼市，只有差的产品

我们说当楼市告别过去20年的高歌猛进，最先困扰所有开发商的问题都是：客户去哪了？

就是好像已经很努力了，项目都在认真做，为什么客户更纠结了，还是说，真的就没有客户？

但各位有没有想过为什么今年那些本就是县城中顶流的江浙县城，义乌、永康、温岭，还能继续刷新他们的豪宅记录。

是因为购买力不够么？根据麦肯锡预测，到2030年，中国有66%的个人消费增量，都将来自县城，无论是被称为最猛县城的昆山，作为迄今为止，中国第一个以及唯一一个GDP破5000亿规模的县级市，昆山已经连续20年霸榜全国百强县之首，2024年同样位居百强县第一。

世界小商品之都的义乌、中国五金之都的永康，包括纽扣之都永嘉县、眼镜之都丹阳...

来自县城领域的力量，原比我们想象的有韧性，也让我们看见即使是县城，居民改善的需求依然在，而杀出重围的方法也已经写在题眼上了：品质驱动。

就给大家看两个细节，很难想象当我们还停留在义乌还是全国最牛逼的小商品县城的时候，在义乌看见了不输一线的豪华艺术会所。

义乌凤起潮鸣会所《百鸟朝凤》，来源：绿城官方

同样在慈溪的晓风印翠，绿城同样拿出了当地首个近8000平的全维实景示范区。

这就是态度。甚至连一线城市都还没等来的四代宅，但是在义乌呈现出的质感是这样的。

华润义乌孝子祠澐璟

本质上也是产品品质在驱动县城的改善力量，包括各位知道我们还在县城看见了什么吗，如今县城项目也要讲究用户圈层了。

像融创也为义乌业主量身打造了“江山会”，提供包含豪车试驾、私宴体验、音乐会、财富交流沙龙、高尔夫增值体验等权益，充分满足他们的高端社交需求。

04 结语

所以今天聊了这么多关于江浙县城的反弹，当大家都在讨论楼市怎么回暖，其实只要市场仍然有需求，百姓有购买力，然后出现好的产品，这样的楼市就是能够回暖。

这个赛道从来没有秘密，未来这个行业的供给侧一定是围绕着美好生活这个赛道去进行的。

一个好的产品依然是最受一座城市欢迎的那个，哪怕它只是存在于一个县城。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。