房地产市场“止跌回稳”可期

9月26日下午，AH股房地产板块掀起涨停潮。

消息面上，中共中央政治局召开会议，房地产方面有了新的表述，其中首次明确要“促进房地产市场止跌回稳”。

关于房地产，主要有以下几个重点：

• 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量
• 加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地
• 要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

在房地产行业弱复苏的情况下，9·26政治局会议针对房地产的表述信息量比较大，释放积极信号，对接下来房地产行业调整方向具有很强的指导意义，后续一系列促进房地产市场“止跌回稳”的政策将加快出台。

01 首提“促进房地产市场止跌回稳”

从历次政治局会议的表述来看，此次政治局会议首次明确“促进房地产市场止跌回稳”，这是一个非常明确的指示，即“止跌回稳”。

要知道，今年前8月房地产各项数据指标仍不乐观：1-8月销售面积和金额累计同比降幅分别为18%和23.6%，房地产开发投资下降10.2%，8月70个大中城市无论是新房还是二手房价格均环比下降，且降幅仍在走扩。

预计接下来更多政策加码均围绕更好促进房地产市场止跌回稳来进行。

值得注意的是，今年以来三次政治局会议均强调了“构建房地产发展新模式”，而房地产市场止跌回稳是加快构建房地产发展新模式的基础。

实际上，对比过往政治局会议中房地产的表述，此次对房地产方面的要求更加具体，且可操作性更强。

除此之外，在政治局会议上还首次明确加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。结合金监局负责人在24日国新办新闻发布会上透露的最新数据来看，截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元。未来房地产融资协调机制有望加速落地，金融机构对房地产行业的支持力度也将不断扩大。

图源：丁祖昱评楼市

02 房贷利率和税费调整空间进一步打开

政治局会议要求“要降低存款准备金率，实施有力度的降息”。

此前24日国新会宣布降准降息，同时宣布引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，预计最快10月20日的LPR报价有望下调20-25BP，进而带动房贷利率中枢进一步下移。

政治局会议要求“要加大财政货币政策逆周期调节力度，抓紧完善土地、财税、金融等政策”。

在税费调整方面，契税、增值税、个税等各类涉房交易税费大概率会迎来调整，以促进住房消费，比如个人购买唯一住房免征契税，家庭购买第二套或大面积改善性住房，适当减征契税，再比如缩短住房交易增值税、个人所得税征免年限。

除了增量支持外，推动落实存量贷款降息、保障性住房再贷款、融资白名单等现有支持性政策也是重要的施政目标。

对于当前市场关心的存量贷款降息，后续操作细则还有待落实和明确，怎么降、降多少、后续支持跨行转按揭等，以期尽快减轻居民财务负担。

03 一线城市在内6城将调整和取消限购

政治局会议明确“要回应群众关切，调整住房限购政策”。

目前来看，全国绝大多数二三线城市已经全面放开住房交易限制，全国仅剩余北上广深津及海南省6个省市仍在执行住房限购。

一线城市全面放开限购的突破口大概率是广州，其次是深圳，而北京和上海全面放开限购可能性不大。

不过一线城市限贷、限售、普宅标准等政策也有望迎来优化调整，比如北京在近期宣布将适时取消普通住宅和非普通住宅的区分标准，将进一步减轻住房交易税费负担。

图源：丁祖昱评楼市

二三线城市需求端政策主要从信贷政策、以旧换新政策、购房补贴政策等“真金白银”的激励性层面发力，比如将二套房首付比例尽快调整至全国规定的15%下限，放宽限贷套数认定规则，再比如加码购房补贴，加大房票安置奖补力度等。

供给端政策方面，主要从构建房地产发展新模式发力，一是推进高品质住宅建设，优化计容规则提高得房率，适度调降高品质项目预售资金监管留存比例，鼓励优质优价，不再实施新房价格指导。二是推进现房销售试点，比如开展优质商品住宅地块现房销售，延迟现售项目城市基础设施建设配套费等规费，提高现房销售项目开发贷额度、延长开发贷期限、降低开发贷利率等。

结语

政治局会议定调结合24日国新办新闻发布会上多项货币政策发布，意味着中央层面房地产政策在降低房贷利率和调整税费方面打开空间。政策层面预计包括一线城市在内的六个仍在执行限购的省市或迎来调整和取消，优化存量和提高质量的地方新规将加快出台。在这些政策的支持下，将助力房地产市场“止跌回稳”。 

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。