LPR年内第三次下调，房贷利率进入历史宽松期

LPR迎来年内第三次下调。10月21日，央行公布了最新一期贷款市场报价利率（LPR），数据显示：

• 1年期LPR为3.1%，上月为3.35%
• 5年期以上LPR为3.6%，上月为3.85%

1年期和5年期以上LPR较上一期双双下降25个基点。

至此，年内5年期以上LPR已下调60个基点，且在今年2月和10月，LPR均较上一期下调25个基点，创2019年LPR实施以来最大降幅。

此次LPR下调无论是新增房贷还是存量房贷都将产生实质影响，购房者再次迎来房贷“减负”，存量房贷利率在批量调整后，将在下一个贷款重定价日后再次迎来下调。

从增量来看，本次LPR调降后当前多个城市房贷利率将从“3字头”降至“2字头”，房贷利率进入历史宽松阶段。

01 年内5年期以上LPR下调60BP，房贷利率中枢进一步下移

本次LPR下调可谓有迹可循。

9月24日国新会，央行宣布引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行。

随后9月26日，政治局会议明确要求，“要降低存款准备金率，实施有力度的降息”。

10月18日，央行行长潘功胜在2024金融街论坛年会开幕式对此次降息也有所“预告”。

此次降息，相当于已打“明牌”。

5年期以上LPR从3.85%下降25个基点至3.6%，可以说符合了政治局会议中“实施有力度的降息”的要求。

2024年以来5年期以上LPR共调整了3次，2024年2月首次大幅度超预期下调25个基点，7月下调10个基点，10月再次迎来25个基点的降幅，至此今年5年期以上LPR已累计下降60个基点。

从更长周期来看，2019年8月以来，5年期及以上LPR共经历过10次调整，在2024年以前，5年期以上LPR最大降幅为15个基点，发生在2022年5月和8月，剩余5次降幅在5-10个基点。本次25BP降幅是自2019年LPR机制设立以来最大降幅之一。

5年期以上LPR下调，进而带动房贷利率中枢进一步下移，对于购房者来说最大的利好是房贷“减负”。

根据简单测算，以300万房贷、30年、等额本息还款计算，下调25个基点预计可减少月供还款约425元，减少利息支出15.3万元左右。相较于年初5年期LPR4.2%计算，年内三次下调累计调降60个基点，意味着月供将减少约1031元，利息总额累计可减少37万元。

02 存量房贷利率有望进一步下降

对于存量房来说，整体调降幅度要大于新房市场。

日前，存量房贷利率调整细则发布，除北京、上海、深圳等地区，全国存量房贷利率将统一调整至LPR-30BP（加点幅度高于-30BP的不在调整范围），且多家银行明确将于10月25日批量调整存量房贷利率。

据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2024年9月20日贷款市场报价利率（LPR）来看，5年期以上LPR为3.85%，即10月25日批量调整后，除北京、上海、深圳等地区，其余所有地区存量房贷利率可降至3.55%。

随着本次LPR下调，后续存量房贷利率也有望进一步下降，即在下一个贷款重定价日，按照LPR-30BP，存量房贷利率将降至3.3%。

实际上，为了从根本上解决利率下行周期新老房贷利差扩大等问题，央行将推动完善完善商业性个人住房贷款利率定价机制，其中最为重要的一点是取消重新定价周期最短为一年的限制，将之缩短为季度、半年，这意味着今年四季度部分存量房贷客户便能享受到LPR下调带来的利率优惠。

以存量房贷利率最高的北京为例，2019年10月到2023年12月14日北京发放的贷款，首套房利率为LPR+55基点、二套房为LPR+105基点，假设存量房贷利率为4.4%（LPR+55BP），存量房贷利率批量调整后为LPR-30BP至3.55%，相当于较调整前下调85个基点，随着本次5年期以上LPR下降至3.60%，下一次贷款重定价日后，房贷利率将来到3.30%，两次下调后较调整前降了110个基点。以100万房贷、30年、等额本息还款计算，调整后月供可减少约461元，累计减少利息支出约16.6万元。

03 除北上深一线城市外，全国城市房贷利率或将至“2字头”

随着年内LPR三次下调，再加上房贷加点不断调整，各地房贷利率将持续处于下行通道中。

在此次LPR调整以前，广州、苏州部分银行首套房贷款加点调整至LPR-95BP，利率已经跌破3%，率先降至“2字头”，首套房贷利率已经向公积金利率看齐。

随着本次LPR下调，除了北京、上海和深圳的房贷利率还可能会停留在“3”字头外，多数城市的房贷利率或将降至“2字头”。

以一线城市广州为例，调整前除了部分银行首套房贷利率进入“2字头”时代，主流银行首套房贷的首套房贷利率为LPR-75BP，也就是3.1%，本次LPR调整后，理论上来讲首套房贷利率或将降至2.85%。

值得注意的是，除北京、上海、深圳三个一线城市自主采取差异化安排外，全国绝大多数城市不再区分首套、二套住房，调整后首套房和二套房贷款利率也将统一。

比如杭州调整前首套房贷利率为3.15%、二套房贷利率为3.25%，调整后首套房和二套房将统一至2.9%。再如厦门和福州，调整前首套房贷利率为3.2%、二套为3.65%，调整后统一为2.95%。除此之外，还有天津，首套房贷利率和二套房贷利率从3.25%和3.80%，统一调降至3%。

整体来看，全国房贷利率已进入了历史宽松阶段。

结语

总的来看，LPR下调符合预期，整体调降幅度也应了政治局会议中“实施有力度的降息”的要求，有助于降低融资成本，支持信贷需求回升，进一步增强消费和投资增长动能。

对于购房者而言，意味着迎来房贷“减负”，对部分有明确置业意愿群体，5年期及以上LPR大幅下调一定程度上可以刺激购房需求释放，但对于更多潜在购房者而言，还需加码更多政策组合拳。对于存量购房者来说，房贷批量调整叠加LPR下调将明显降低利息成本，能够缓解月供压力，从而减少提前还贷现象，稳定房地产市场。

9月底以来各项利好政策正在密集落地，从中央政治局会议“促进市场止跌回稳”，到住建部等五部委表态支持房地产市场，土地、财税、金融等政策都在加快推进落实中，随着利好政策逐步落地，未来房地产行业止跌回稳可期。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。