926新政以后,一线城市楼市明显回暖,不少人跑来问明源君:到底要不要买房?现在经济不好,房价会不会继续下跌?不买的话,房价会不会涨?
这些问题不但困扰很多C端购房者,一些地产人也没想明白,不知道怎么给客户和朋友解答。
明源君认为,刨开高杠杆买房的投资者,凡是自住的,不管是刚需还是改善,如果你预算充足,负担得起月供,现在可能就是买房的好时机。
为什么这么说?下面明源君来详细分析一下。
从926政治局会议到现在,中央已经密集表态,五大部门联合推出的一揽子政策中,房地产政策在其中占据重要位置。
从目前的动作来看,房地产市场“止跌回稳”作为一项政治任务被提出来,后续一定会积极动用政策工具,直到房地产市场“止跌回稳”。
从目前来看,最近的救市政策刺激下,一线城市楼市热度已经回升。这也反向说明了情绪和信心对楼市的积极作用。
北京——据北京商报报道:截至26日北京10月二手房实际成交量已经突破2万套。由于网签存在滞后性,截至10月26日,北京二手房网签量已达1.3万套。
上海——据安居客上海的监测结果,截至 10 月 26 日,在 10 月,上海二手房的日成交量已四次突破千套大关,成交的总量已然突破 2 万套,达到 20028 套,相比 9 月同期上扬 52.3%。
深圳——据深圳中原研究中心监测显示,截至10月28日,深圳新房住宅认购11185套,超过过去4个月购房合同网签量总和。
截至10月28日,深圳新房住宅网签量达到3211套,为近18个月最高,至月末,网签量有望创2022年以来新高。
广州——根据冰山指数显示,截至19日,广州10月二手房已经累计成交了10318套!
据广州市住房和城乡建设局公布的数据,截止至10月21日,广州房地产市场一手住宅认购量7680套,比9月全月一手住宅网签总量(5164套)增长48.7%。同比去年(10月1日至21日)的4323套,增长45.7%。
不过从市场情况来看,很多市场实际上还处在以价换量的阶段,各种折扣各种优惠层出不穷。这个时候买房,实际上可选择空间比较大。
现在的购房政策,可以说是最宽松最友好的时期。购房门槛、购房成本基本一降再降。
首套房、二套房的首付都降至了史上最低,15%。新房贷款利率,也是史上最低。不少城市的房贷利率降到了2字头。
现在就连存量房贷利率都统一下调了较大幅度。10月12日六大行公告,10月25日起,除贷款在京沪深且为二套房的之外,房贷利率统一调整为LPR-30BP。而且,如果LPR再下调,存量房贷利率也还会再调整。
从这角度来看,不需要担心房贷利率高了,未来如果进一步下调,也会统一下调。
初此之外,还有各种税收优惠。比如武汉,首套契税全免,二套契税减半等等。
可以说,大家之前期待出来的利好政策,目前都出了,比如有的城市二套房契税减半。
有人可能问,如果市场还不回暖,会不会还有新的房地产救市政策出来。目前来看,真的差不多到底了。
当然,不排除还有契税个税减免的措施,但是如果继续等下去,好的房源可能也没有了。最近深圳就有不少项目表示,基本没房可选了。
很多人不买房,是担心“买贵”了,买了后房价会下跌,觉得很亏。但事实上,在房价的起伏曲线上,在房价下跌时买房的才是最聪明的人。
以前明源君分析过,刚需买房无非4种可能:买在房价顶端、买在房价谷底、买在房价上涨的半山腰、买在房价下跌的半山腰。
其实很多人都会有“追涨杀跌”的心态,但这种往往是最错误的方式。
不要指望能在房价下跌的谷底买房子,一般人没有那个能力,多少房产专家对谷底的预言都是错的。
也不要想着,等房价再开始上升之后,再买房子。在上涨时买房往往容易陷入被动。
而且,据经验来说,下跌往往是缓慢的,而上升往往是很快的。
当你发现房价在上涨,反应过来时,楼市可能已经悄悄上行了。
从收益来看,买房买在房价下跌的半山腰和买在房价上涨半山腰其实是一样的。
但是因为时间点不一样,其实下跌时买更有优势:买二手房有充分议价空间,也不用担心业主反悔,可以精挑细选。买一手房一般可以享受所有优惠,挑到最好的户型。
明源君之前就讲过,现在房地产市场最突出的一个特征是:分化加剧,城市分化、区域分化、项目分化。
所以不同城市不能一概而论,什么时间买,除了看宏观层面,还要从微观层面去判断。比如现在一线城市热度很高,但实际上很多三四线城市楼市仍然属于寒冬。
很多人买房都希望买在房价上涨前夜,一买完就涨,感觉自己一下就赚大发了。但对普通人而言,要识别出房价涨跌的临界点非常难,不过房价上涨还是有一些信号可以识别的。
通常来看,要判断所在城市的房价走势,除了看政策,还要看二手房的成交走势。而判断所在城市二手房的变化趋势,不能看一个城市的总量,二是要细分到一个个小区,特别是一些典型小区的挂牌情况。
当然,如果你是刚需购房者,预算充足,也可以提前把意向小区锁定,长期关注该小区的挂牌及成交情况。
首先看挂牌量,挂牌量小的小区房价趋势不一定能上涨,但挂牌量大的小区,房价趋势不会太好。同时也要关注小区是投资为主,还是自住为主。投资者聚集的小区,一旦行情不好,房价是最容易动荡的。
其次看带看量和成交周期。
比如你在购房app上关注的某小区,带看量突然增加,有些房源的成交周期也从半年变成两个月。
甚至很多卖家开始频繁上调价格,这个时候要特别注意。
一般来说,电话咨询量和上门看房量大幅增加,很多买家回到市场上了,市场开始从买方市场转向卖房市场,这时卖家才敢频繁调价。卖家往往能最先感知市场的真实走向。
但如果卖家不断降价,只能说明没人看房,卖家又很着急,房价可能还要往下走。
本文来自微信公众号“明源地产研究院”,作者:by,36氪经授权发布。