现在，该不该抄底楼市

926新政以后，一线城市楼市明显回暖，不少人跑来问明源君：到底要不要买房？现在经济不好，房价会不会继续下跌？不买的话，房价会不会涨？

这些问题不但困扰很多C端购房者，一些地产人也没想明白，不知道怎么给客户和朋友解答。

明源君认为，刨开高杠杆买房的投资者，凡是自住的，不管是刚需还是改善，如果你预算充足，负担得起月供，现在可能就是买房的好时机。

为什么这么说？下面明源君来详细分析一下。

01 救市政策刺激下，一线城市热度明显回升‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

从926政治局会议到现在，中央已经密集表态，五大部门联合推出的一揽子政策中，房地产政策在其中占据重要位置。

从目前的动作来看，房地产市场“止跌回稳”作为一项政治任务被提出来，后续一定会积极动用政策工具，直到房地产市场“止跌回稳”。‍‍‍‍

从目前来看，最近的救市政策刺激下，一线城市楼市热度已经回升。这也反向说明了情绪和信心对楼市的积极作用。

北京——据北京商报报道：截至26日北京10月二手房实际成交量已经突破2万套。由于网签存在滞后性，截至10月26日，北京二手房网签量已达1.3万套。

上海——据安居客上海的监测结果，截至 10 月 26 日，在 10 月，上海二手房的日成交量已四次突破千套大关，成交的总量已然突破 2 万套，达到 20028 套，相比 9 月同期上扬 52.3%。

深圳——据深圳中原研究中心监测显示，截至10月28日，深圳新房住宅认购11185套，超过过去4个月购房合同网签量总和。

截至10月28日，深圳新房住宅网签量达到3211套，为近18个月最高，至月末，网签量有望创2022年以来新高。 

广州——根据冰山指数显示，截至19日，广州10月二手房已经累计成交了10318套！

据广州市住房和城乡建设局公布的数据，截止至10月21日，广州房地产市场一手住宅认购量7680套，比9月全月一手住宅网签总量（5164套）增长48.7%。同比去年（10月1日至21日）的4323套，增长45.7%。

不过从市场情况来看，很多市场实际上还处在以价换量的阶段，各种折扣各种优惠层出不穷。这个时候买房，实际上可选择空间比较大。

02 现在是对购房者最友好的时期

现在的购房政策，可以说是最宽松最友好的时期。购房门槛、购房成本基本一降再降。

首套房、二套房的首付都降至了史上最低，15%。新房贷款利率，也是史上最低。不少城市的房贷利率降到了2字头。

现在就连存量房贷利率都统一下调了较大幅度。10月12日六大行公告，10月25日起，除贷款在京沪深且为二套房的之外，房贷利率统一调整为LPR-30BP。而且，如果LPR再下调，存量房贷利率也还会再调整。

从这角度来看，不需要担心房贷利率高了，未来如果进一步下调，也会统一下调。

初此之外，还有各种税收优惠。比如武汉，首套契税全免，二套契税减半等等。

可以说，大家之前期待出来的利好政策，目前都出了，比如有的城市二套房契税减半。

有人可能问，如果市场还不回暖，会不会还有新的房地产救市政策出来。目前来看，真的差不多到底了。

当然，不排除还有契税个税减免的措施，但是如果继续等下去，好的房源可能也没有了。最近深圳就有不少项目表示，基本没房可选了。

03 很少人有能力判断房价的底部

很多人不买房，是担心“买贵”了，买了后房价会下跌，觉得很亏。但事实上，在房价的起伏曲线上，在房价下跌时买房的才是最聪明的人。

以前明源君分析过，刚需买房无非4种可能：买在房价顶端、买在房价谷底、买在房价上涨的半山腰、买在房价下跌的半山腰。

其实很多人都会有“追涨杀跌”的心态，但这种往往是最错误的方式。

不要指望能在房价下跌的谷底买房子，一般人没有那个能力，多少房产专家对谷底的预言都是错的。

也不要想着，等房价再开始上升之后，再买房子。在上涨时买房往往容易陷入被动。

而且，据经验来说，下跌往往是缓慢的，而上升往往是很快的。

当你发现房价在上涨，反应过来时，楼市可能已经悄悄上行了。

从收益来看，买房买在房价下跌的半山腰和买在房价上涨半山腰其实是一样的。

但是因为时间点不一样，其实下跌时买更有优势：买二手房有充分议价空间，也不用担心业主反悔，可以精挑细选。买一手房一般可以享受所有优惠，挑到最好的户型。

04 楼市分化严重，从微观层面判断最好的购房时机

明源君之前就讲过，现在房地产市场最突出的一个特征是：分化加剧，城市分化、区域分化、项目分化。

所以不同城市不能一概而论，什么时间买，除了看宏观层面，还要从微观层面去判断。比如现在一线城市热度很高，但实际上很多三四线城市楼市仍然属于寒冬。

很多人买房都希望买在房价上涨前夜，一买完就涨，感觉自己一下就赚大发了。但对普通人而言，要识别出房价涨跌的临界点非常难，不过房价上涨还是有一些信号可以识别的。

通常来看，要判断所在城市的房价走势，除了看政策，还要看二手房的成交走势。而判断所在城市二手房的变化趋势，不能看一个城市的总量，二是要细分到一个个小区，特别是一些典型小区的挂牌情况。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

当然，如果你是刚需购房者，预算充足，也可以提前把意向小区锁定，长期关注该小区的挂牌及成交情况。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

首先看挂牌量，挂牌量小的小区房价趋势不一定能上涨，但挂牌量大的小区，房价趋势不会太好。同时也要关注小区是投资为主，还是自住为主。投资者聚集的小区，一旦行情不好，房价是最容易动荡的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

其次看带看量和成交周期。‍‍‍‍‍

比如你在购房app上关注的某小区，带看量突然增加，有些房源的成交周期也从半年变成两个月。

甚至很多卖家开始频繁上调价格，这个时候要特别注意。

一般来说，电话咨询量和上门看房量大幅增加，很多买家回到市场上了，市场开始从买方市场转向卖房市场，这时卖家才敢频繁调价。卖家往往能最先感知市场的真实走向。

但如果卖家不断降价，只能说明没人看房，卖家又很着急，房价可能还要往下走。

本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：by，36氪经授权发布。