这段时间，都是谁在抄底地产股

最近这段时间，大家见证了又一次的股市疯狂，涨涨跌跌、起起伏伏，每天的股市就跟坐过山车一样，牵动着每个股民的心，不仅吸引到了大批00后散户跑步进场，也迎来了外资的又一轮加注。

高盛、瑞银等多家海外机构争先发表了看多中国资产的观点，贝莱德、汇丰上调了中国内地股票评级，以及多家公司的目标价，花旗银行、摩根大通一众国际投资机构，更是持续在股票市场进行“扫货式”买入，用真金白银投票。

地产股作为港股和A股的热力板块，最先受到政策的利好，而且经过这几年的调整，地产股的资产价格已经处于一个相对较低的水平，那么，全球资金正以什么样的速度涌入中国地产股？这些涌入中国资产的外资，又产生什么影响？ 

01 国庆假期港股狂飙

万众期待的926政治局会议结束后，低沉许久的股市全线飘红，A股和港股联袂走出了一波大涨行情，不过两个交易日后，A股就因国庆长假休市，而港股只休市了10月1日一天，就在2日开始正常交易，一方面没有南向资金参与，另一方面也没有涨跌幅限制，港股几乎是以一种一步到位的涨法在狂飙。

截至10月7日收盘，恒生指数直接冲到了23099点， 在内地国庆假日期间累计涨幅为9.30%，内地房地产股表现最为强势， 仅10月2日板块的涨幅就达到了56.94%。

港股内地房地产板块近期走势图 图源通达信 

万科在暴涨60%以后，股价已经反超A股，形成了罕见的AH股股价倒挂的情况。即A股股价为9.72元，港股股价为12港元，溢价率为-10.18%，据专业人士分析，港股的地产股之前因为受到业绩和政策的双重影响，成为港股中被做空的重灾区，许多 个股的股价都跌到1港元以下，比如金隅集团、绿景中国地产和融信中国等，呈现出明显的底部特征，因此这轮反弹也格外猛烈。

可以说国庆假期港股地产股的表现，反映出了全球投资人对中国地产行业的高度认可，并在10月8日A股开盘后，带动更大规模的资金进入股市。

02  外资都是谁在买买买

在此轮股市大涨的过程中，越来越多的外资在做多中国资产，“华尔街之狼”们正在逢低吸纳，从港股每天披露的券商席位来看，地产买入名单上出现了众多我们熟悉的外资面孔，还有一些低调的对冲基金和高频交易的国际巨头。

图源同花顺iFindapp 

10月8号以美资为代表，远洋集团、华润置地、越秀地产和新城发展等港股的买入中有JP摩根、摩根士丹利、美林证券、UBS和花旗环球，其他还有汇丰亚洲和巴克莱亚洲。

当天大跌回调后，9号又有更多的外资涌入地产板块，这次则主要是日本和新加坡为代表的亚洲资本，像日本野村证券旗下的极讯亚太，还有Commerz和大和资本，新加坡的星展集唯高达、辉立证券和大华继显。欧美方面有法国兴业和美国的城堡投资对冲基金。 

数据来源同花顺iFindapp，仅供参考

 到了9号，继续是欧美资金为主力军，更多的欧洲银行加入进来，而从重点地产股的持股股东变化来看，短短十几天时间里，外资买入的股数和金额也不少。

买的最多的当数花旗银行，多个股票披露的名单都有它的身影，光我们统计的部分股票，花旗银行累计买入的股数就超过2.5亿股，参考的市值金额加起来接近20亿港元，虽然也有小范围的卖出，但总体还是买入远远大于卖出。

数据来源同花顺iFindapp，仅供参考

 此外，买入比较多的还有摩根士丹利、UBS、花旗和梅林等外资。

目光转向A股市场，尽管每个季度才公布流通股东名单，而且目前地产股的前10大流通股东，都以国资的险资和券商为主，但有个案例也在近期引发了大家的极大关注，那就是9月20日， 粤系老牌地产商 中国奥园发布公告，称主要股东将约6.22亿股公司普通股转让给 中东投资集团Multi Gold Group Limited，该集团也将取代郭梓文成为第一大股东，实控人 Alobeidli 也就任中国奥园的董事会主席。

图源中国奥园官网 

当天股价还只有0.119元，没想到的是短短12天之后，股价就涨到了0.65元，足足快有5倍之多，迎来了一波泼天的富贵。

中东土豪的这次收购堪称是精准抄底，只付出了少量的资金，就获得了一支地产股的控制权，对他们来说，无疑是一个极具吸引力的投资选择，对中国奥园来说，境外债务重组计划得到了6个月的延长，争取到了更多的调整空间，也给低迷的国内房地产市场注入了一股强心剂。

从知名投资巨头到欧洲银行，再到中东资本，这几年跌跌不休的房产股正在受到外资的青睐。

03 外资为什么看重中国地产股？

事实上，房地产作为各国的核心资产， 被视为资产保值增值的“避风港” ，地产股同样也是非常优质的资产，一直是国际资本争夺的焦点。

以中东投资集团为代表，喜欢在全球范围内投资地产，经验丰富，尤其在日本房地产获得了高额的投资回报，2020年，日本不动产投资，海外资金占比一度达到了38%的最高值。

图源仲量联行

 尤其是这两年，中国的房地产行业因为深度调整，涌现出了更多的投资机会，外资在加注中国的同时，也在削减印度等其他亚洲市场的资金配置。

据新兴市场投资基金研究公司统计，9月26日至10月2日，被动型外资对中国权益的净流入幅度达54亿美元，不仅是前一周18亿美元的3倍，甚至超越了2023年以来周最高值的48亿美元，并且，主动型外资也结束了15个月的净流出，转为2.5亿美元的净流入。

据全球资金流向监测机构EFPR数据显示，在截至10月2日单周，EFPR追踪的新兴市场股票基金录得今年第二大单周资金流入，而这些流入的资金几乎全部涌向了中国市场。

年初至今外资对中国股票市场资金单日流入额（百万美元）

9月，云启资本等多只专注于中国资产的对冲基金月度回报均超过25%，Triata Capital旗下的中国基金更是飙涨近44%，收获颇丰。

除了股票，房企债券也是外资的一大目标。

据诸葛数据研究中心统计，近两年贝莱德、高盛、马拉松资本、橡树资本等多家外资，也在大手笔购入中国出险房企的债券，在他们看来，出险房企旗下也有很多优质资产，并且很多房企债务的重组都取得了重大进展，外资可以通过一系列的资产运作重塑价值，在楼市复苏后再以高价卖出。

不久前，中国欧盟商会发布了《欧盟企业在中国建议书2024-2025》，其中有一条就强调，“ 希望为外资房地产企业的市场准入提供便利，提供公平、平衡和开放的市场环境，以承接丧失流动性或者无力偿还债务的中国开发商所持有的不动产 ”。

国家对此高度重视，商务部专门在新闻发布会做出回应，表示会进一步优化相关市场环境，随着全球经济形势的变化，特别是美元降息，会进一步增加国际资本的流动性，促使大 额资金从美国流出，在整个世界寻找廉价、高收益的优质资产进行替代投资，部分资金会流向人民币资产，当下中国的地产股价格，相比此前高位时已经低到尘埃里。

有人直言“100元的资产，11元就能买到” 。

加上今年以来，地产行业政策持续利好，对外资的吸引力也日益加大。

04 结语

中国作为全球主要经济体，长期的经济表现可圈可点，政府工作报告也将今年GDP的目标继续定在5.5%左右，放在世界范围内都是非常亮眼的增长。

虽然前两年外资机构趋于谨慎，成交占比有所短暂下滑，但外资普遍注重长线，特别是对一些已投资国内多年的外资机构而言，投资中国仍然是他们长期的方向，始终看好中国产业经济基本面，在当下凭借资金优势重新伺机而动，加大投资力度，既是情理之中，也是不可或缺。

我们之前写过外资抄底大宗不动产，“投资轨迹”从收购北上广深商办写字楼，扩大到长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等多种类型项目，还专门成立特殊的基金，寻找被低估或者大减价的地产项目。

今天又再次从资本市场的专业角度，看到了外资对地产股的积极态度和增持行动，也表明中国房地产市场的前景正在逐步改善，一系列的政策大礼包，北上广深及多个热点城市纷纷跟进，还有降低存量房贷利率等利好。

中央定调“止跌回稳”，也将继续提升楼市信心，对地产行业产生实质性的影响。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。