7个100亿神话！上海豪宅资产又创造历史了！

这两天，克而瑞上海公布了一张含“金”量相当高的榜单——《2024年1-9月上海楼盘销售排行TOP30》。 

给大家大致瞜一眼： 

仅仅只是前三个季度过去，真正属于冲刺期的第四季度还没发力，上海一个城市，就已经创造了： 4个百亿级大盘！榜首更是直接突破了200亿！

过去的上海楼市，尤其是内环内的高端市场，可以说是火得一塌糊涂，很多项目更是直接火出了圈，这个情况也算是早有预料。 但如果你以为这就是全部，那就大错特错了！ 

艳姐简单盘剥打听了一下，到目前为止，2024年上海实际销售已经突破百亿级的大盘至少还要加上3个。 也就是说，第四季度才走了个开场，9个月出头的时间里，上海已经创造7个百亿级神盘了！

不同房企接二连三的喜报都看得人眼花缭乱，艳姐浅浅算了下，这7个盘加起来也已经接近1000亿。 而从目前的势头看，有望在年底冲刺到百亿的项目: 大概率还不止这7个……

此外，同样还有一些硬核的热销项目值得关注。 

01 7大百亿级天王

这7个总销售额逼近千亿的盘究竟都是何方神圣？ 

1、中海独占两大天王，近400亿席卷新天地&徐滨

作为目前唯一一家坐拥两个百亿大盘的房企，中海为今年上海楼市贡献了巨大的话题度。 

今年整个楼市燃起的第一把烈火，当属在3月时高层住宅一次性全推还顺利日光、一天就卖了近200亿的 中海顺昌玖里 。 这个成绩甚至刷新了全国单盘单日销售纪录。 

后来6月底时，中海顺昌玖里连同隔壁恒昌玖里统共49套均价达到29.8万元/㎡、套均超1亿的风貌别墅入市，又是直接日光。 两次成绩叠加让中海顺昌玖里遥遥领先，最终以225.98亿的成交金额稳居前9月的榜首。 不出意外的话会继续一路稳到年底。 

今年中海算是以玖系产品在全国市场杀疯了，上海更是其中翘楚，在新天地风光完，就又在徐汇滨江大杀四方。 

9月27日，中海领邸·玖序三批次开盘成功日光，再续神话，实现了三开三罄，这个项目以14万元/㎡+的单价，累计销售额达到了148亿，势头更胜诸多黄浦豪宅盘，速度最快的时候，一分钟就能卖出一个亿。 

虽然还有部分数据未载入，但是也已经在前三季度的榜单上排到了TOP3。 光是看这两个项目，中海在上海的总销售额就快接近400亿了。 

目前中海领邸·玖序还有280平的典藏户型待上市，而很快，隔壁的中海领邸·玖璋也要上新了，若非两块地案名做了区分，大概率也能在今年冲刺单盘200亿销售额，和目前的亚军融创外滩壹号院二期一较高下。 

2、融创外滩壹号院王者归来，有望冲击单盘年度200亿销售额！

8月，位于黄浦董家渡的融创外滩壹号院二期第二批次入市，顺利日光，实现了两开两罄，目前累计成交金额接近160亿元，在融创的产品诚意下，在中信的保驾护航下，走出了属于自己的独立行情。 

这个项目的三批次也已经成功过会，虽然目前一房一价表还未出，但艳姐简单计算了下，这一次批次的货值也接近60亿，不管是看项目本身的热度，还是看目前的市场情况，大概率也是会顺利日光。 

不出意外的话，融创外滩壹号院二期将继中海顺昌玖里之后，成为上海今年第二个年度单盘销售额突破200亿的项目！

3、套均1.1亿的翠6，400多位顶级富豪抢着要

前九月排在TOP4的翠湖天地·六和更是不容小觑。 

作为大名鼎鼎的翠6，上海顶豪中的顶豪，算是如今上海高层住宅中圈层最纯粹的项目，也是唯一一个单价超过20万元/㎡的项目，套均就要1.1亿，但依旧挡不住顶级购买力们的热情，400多位顶级富豪抢着要，台风过后的中秋佳节也心甘情愿排队认筹。 

翠6光是认筹金都接近100亿，9月底开盘更是轻松日光。 

4、绿发首战告捷，滨江劲销百亿

翠6和中海领邸·玖序是同一天开盘的，新天地和徐滨都热火朝天。 

隔天黄浦世博滨江板块首开的绿发浦江园虽然没这么热闹，也没能直接日光，但是开盘首日官方就挂出了喜报： 劲销101亿。算下来首日去化也超过了9成，有百亿的数据在，已经非常有排面。 

绿发浦江园的成绩，大概要下个月才能上榜，但也已经成为了上海又一单盘破百亿的项目。 

5、华润置地特例独立的宝山中环百亿神盘

而最新一个突破百亿的项目，也算是所有盘中最特殊的一个： 前9月榜单上排在第五的华润置地中环置地中心·润府。

这两天华润置地刚刚发出的喜报，官宣百亿登峯。 

可以说，前面几个项目热销破百亿很大程度上都得益于占据了上海最核心的地段，而这个项目放在这一众热盘中倒是像来 “搅局”的：

不在上海市中心，不在任何一个热门的市区板块，而是在争议比较大的宝山中环；从总价段来说，也不过500多万的起步价，和前面的一众项目不是一个价位量级的……

但这个项目愣是杀出了重围，成为了今年少有的非市区热销盘，如今突破百亿更是相当不易。 因为这样的成绩，这个项目毫不意外地成为了前九月销售套数和面积的双冠王，若非单价限制，也不至于到国庆结束才突破百亿。 

6、隐藏王者，保利集大成之作

此外，还有一个隐藏的百亿级项目——目前在前九月排在第七的保利世博天悦，有知情人士告诉艳姐，这个项目实际的签约额早就突破了百亿，只是网签数据没能跟上才有了榜单中的差距。 

这个项目是保利的集大成之作，酝酿了数年，从江景到生态到设计到圈层都非常具有唯一性，在市区顶豪扎堆出炉的情况下，这个约27万方的江景大盘也还是收到了富豪们的追捧。 

上海乃至全国独一份的空中泳池

7、更多的百亿项目还在蓄势待发

除了这七大百亿天王，前9月成交金额已经达到84.07亿的露香园·云宸也还留有大招，这个光是拿地价就达到了175亿的巨无霸，货值极其庞大，高层住宅体量就达到了10.94万方，货值逼近200亿，更不用说还有2.44万方的风貌别墅。

从目前看，D1地块推出了12套风貌别墅，A地块也将上新，作为黄浦老牌豪宅，供应又跟得上，在年内实现百亿销售额几乎是板上钉钉。也就是说到今年年底大概率至少有8个百亿销售的项目。

除了露香园，上海还有多个豪宅盘等待进一步入市放大招，其中不乏体量庞大之辈，货值本就超过了百亿，至于能否实现年内单盘百亿，可能还需要看房企的推盘节奏。 但即便只是8个百亿级项目，也已经是相当惊人的数据，创下了新历史。

要知道同样的榜单上，去年1-9月时，上榜的百亿级项目还有且仅有1个，到年底才达到了4个，TOP4加起来甚至还不到500亿。

状况好一些的2022年，到年底统共也不过5个百亿大盘，却也并没有胜过今年这9个月出头的风光。 

今年也算是非常特殊的一年，往年百亿级的大盘能市区扯上关系的并不多，但今年，非市区的热销大盘才是那个特例，几乎位于销售榜单前列的项目，仔细一盘，都是金贵区域的。 可以说，行业下行期导致的风险规避意识增强，叠加前所未有的上海市区顶豪新盘扎堆入市，才形成了如今的局面。 

这些项目只要不是用脚做产品的，得益于地段极佳去化容易，加上体量大、单价高，销售额自然也就轻易上去了，这才百亿频出，也让今年的上海楼市开出了相当灿烂的花。 

02 上海近20个项目齐齐爆火背后

不过上海市区豪宅的热度并没有真正传导到外围，市区顶豪们依赖于极致的地段实现热卖的背面，是市区之外多数项目的艰难求生。 也因此今年的市场下，地段虽然没豪宅那么极致，但还能热卖的项目，可以说是更为硬核的存在。 

大市场虽不易，这样的项目仔细盘一盘还是有不少的。 

9月底上海新政出街对市区顶豪盘的影响虽然微乎其微，但是却助力很多拥有良好产品底色、地段也不赖的项目实现了逆风翻盘。艳姐也对涉及到 的房企进行了分类，和大家简单盘下： 

老牌硬核央企：金茂、招商蛇口、中铁建、保利置业

老牌硬核央企近期也打造了诸多爆款楼盘，毕竟在上海深耕这么多年，也深谙如何打造爆款的秘诀。

在新政后，金茂在上海打造的多个项目都迎来了一波热销高潮，再次展现了“金茂现象”：

张江金茂府3.0作为浦东的流量红盘，成为了央视的报道对象。十一期间，张江金茂府3.0迎来了人流井喷，9.30-10.1日销售额破1亿，首访成交率高达65%。国庆期间，每天的来访量大约在100组左右，较新政之前每天上涨20%。

成为市场爆款的背后，是金茂和申迪对于城市价值赋能和板块能级提升的诚挚兑现力，用两年的时间，展现了浦东独特的全维高阶生活图景。

中环金茂府在国庆黄金周进行火爆认筹，平均每天的新增来访量近百组。截至10月7日上午，已超过210组认筹，成为了上海929新政后品质热盘的典型代表，甚至吸引来了电视台的采访。

中环金茂府可谓是金茂品牌、品质、品味的代表作，而且本身也有大量的金茂粉客群基数，作为改善型品质热盘，叠加政策利好，效果更加显而易见。

作为金茂在上海主城区唯一在售的金茂府，也是中国金茂在售单价最高的项目，普陀金茂府一直在不断创造高光时刻：“FREE+分户式科技系统”首次在全社区范围内使用；金茂高端圈层力量也在这里得到了最极致的展现，聚拢了金茂在上海的全部体系资源，口碑效应不断迸发……

也因此，在产品最卷、压力极大的普陀桃浦，普陀金茂府走出了独立行情，业绩持续领冠，前三季度销售额更是同比持续提升，一路飘红。

招商蛇口上海公司在国庆黄金周整体劲销14.5亿，7天时间近6000组客户到访，百组老带新，各项指标都创历史之最。

这也是源于招商蛇口强大的执行力，平台层面做好了市场和客户监控以及动态跟踪，抢抓机遇，各项目策划多盘联动，持续围绕热销宣发，激发潜在客户购买欲望，加速客户出手。尤其是抓取重难点项目，寻找机会点，一项一策，进行自渠、商机直播、自拓、老带新等多维度精准拓客，最终实现整体热销。

中国铁建花语前湾成为了闵行前湾板块一骑绝尘的存在，一方面项目是“六边形战士”，各个层面都扛打，尤其是前湾的区域规划和闵行当局的兑现能力，让更多客户选择了项目。另一方面是中国铁建华东公司致力于花语系产品的迭代升级，把来自国匠央企的精益求精落实到项目细节。

当然更重要的一点是项目“生而逢时”：2023年7月拿地之初即备受关注和期待；2023年11月首开大捷；今年5·27新政和9·29新政，也给项目带来了利好。近期，花语前湾还应时策划了“金秋购房节”活动，让客户享受到了政策红利，国庆期间热销约60套。

保利琅誉在国庆期间同样实现了热销并即将清盘，热销原因之一是品牌光环，保利置业深耕上海多年，打造诸多高品质产品，可谓是有口皆碑。从项目本身来看，无论是从户型设计、社区规划还是地段方面，都考虑了现代人居的实际需求和生活品质追求。同时，国庆间项目制定针对性销售策略，一线贯彻执行彻底，最终黄金周已经超额完成全月销售指标。

实力国企：华发、建发、象屿

这些年来，艳姐也明显感受到典型的外来国企，比如华发、建发、象屿等，也已经逐步发力，为上海市场呈现了很多产品力拉满以及具有创新性的人居作品。

华发上海事业部国庆期间完成认购15亿+，完成率348%。华发在上海的项目华发·虹桥四季荣登央视新闻频道，在9.29新政后，项目在国庆首日便客流暴增，让全国人民看到了华发的产品魅力和人气。

华发其他楼盘也受到了追捧。观澜半岛国庆期间预约看房量激增，相比此前节假日来访提升约30%，指标达成率220%，领跑区域竞品；华润华发时代之城在新政96小时接待超1200组客户，国庆5天内认购超10亿，到访量超区域竞品236%，成交量为全板块TOP1。

艳姐听说，这个国庆，建发在青浦的保利建发·印象青城、以及在金山的建发朗玥，在这个国庆都“燃”起来了，得益于建发独树一帜的新中式风格，几乎成为了“国庆必看盘”，在上海新政的利好下，两个项目都顺利去化了七八十套。

位于嘉定的象屿·远香湖岸，成为了今年开年至今持续热销的区域型品质和业态改善项目。一方面，室内配置、产品用材、还有项目外立面颜值，做得比较用心；另一方面，项目也非常注重社区服务配套的打磨，把资源全部砸进去，并且让整个社区系统运转起来。

另外，象屿也是精准把握了推盘节奏，一批次推盘衔接了理想之地最后批次的推盘；二批次的推盘则是5·28新政第二天；第四批次则是在9·24政策后的第二天，精准的入市时机，让项目能够实现较火爆的业绩。

混合所有制房企：绿城、万科

混合所有制房企绿城和万科，因为成熟的市场化机制，以及多年来精研产品，还有成熟的营销机制，这些年来持续在上海打造爆款项目。

绿城留香园作为绿城首入嘉定之作，打造之初就定下了成为“北上海产品力样本”的目标。项目入市即热度燃爆，产品力和精装配置也在同价位段产品中卷出新高度。

身陷600万级激烈竞逐，留香园以一张“全维实景示范区”的终极王牌突出重围，凭借“所见即所得”的超级实景力，匹配商业和轨交配套的超级营销，持续热销冠领半年度嘉定新房销售TOP1。

万科在上海打造的年度战略作品中興傲舍，9月28日开盘当天劲销41亿！再次印证了“现象级红盘”的实力。热销原因除了产品呈现效果好之外，总结下来有以下几点：

① 客群定位精准：好的定位是项目成功的一半，营销基础给产品的提资到位。向设计师传递市场需求和产品建议。

② 进行一系列的营销创新：通过设计师专属栏目、对标拍摄项目生活状态视频、真实商业场景如上生新所的场景提前展示、与销售同期的商家意向签约等等，将客户对于生活场景的想象拉满。

③ 细致入微的销售道具和说辞打磨：复杂项目如何讲解和接待非常重要，在传统住宅豪宅说辞的基础上，营销团队增加了关于生活体验的销售道具和豪宅匠心的道具和说辞。

④ 审美在线的营销策划与道具展示：案名的演绎、围挡的出圈、吸睛的价值屋、大师艺术走廊，销售资料的展签化、工艺工法潮店化展示，让艺术体验完整且不再传统。

反映出地产大哥万科极强的营销综合能力。

新晋黑马房企：中建壹品、越秀

近年来在上海也诞生了几家典型的新晋黑马房企，比如越秀、中建壹品等，一方面他们在拿地上稳准狠，一方面对于产品的设计和打磨，也总是能让人感受到足够的价值感。

中建壹品浦江之星曾一度成为上海单月销售套数和销售面积双冠王，阐释了什么叫“出道即巅峰”。

能够成为新晋黑马房企，最正确的一点是“坚持产品力至上”：一鼓作气将装标拉满，千万级豪宅大胆用了半亿级顶豪配置，比如重达400斤左右的金属铸铝门，市场价超40万的嘉格纳五件套……全面拉升了上海豪宅的配置标准，成为新的“装标卷王”，也被很多同行参观学习。

越秀在2021年才进入上海，但到目前为止，越秀已经在上海多幅重磅地块，打造了多个具有影响力的产品。今年越秀推出了越秀静安悦以及苏河·和樾府两大硬核产品，都实现了热销。

尤其是苏河·和樾府，124套房源最终有超过350组客户认购，首次开盘即售罄，销售金额达17.35亿。百万方园林、超长城市界面+双首层大堂+精装地库、类一梯一户的全明飞机户型，都让项目成为了上海市区性价比之王的存在。

老牌知名房企：合生创展

虽然如今大市场还在逐步复苏中，但是可以说的案例还有不少，比如作为老牌头部房企的合生，去年在上海的销冠盘合生缦云，今年营销再次发力，转道主攻大户型市场，基于缦品牌高调性的产品力和服务力、以及杨浦滨江板块的吸引力，也在内环外总价2300万以上的新盘中走出了独立行情。目前合生缦云销售额达到约65亿，2024年单套2000万以上，上海成交套数排名第五。

自上海缦云开盘以来，是上海单套总价2000万以上的豪宅中，全市销售套数第一。

艳姐这几天也和很多业内操盘手聊天，都聊到了最近上海热销盘频出的原因，也想简单和大家分享一下他们的观点：

1）很多项目区位相对较优：大多数项目能够热销，虽说没有豪宅地段那么极致的优势，但大多数所处的区位相对来说还是非常不错的，位于市区或者热门板块，这其实就是项目的先天基因。地块拿对了，后续的热销自然是大概率事件。

2）不少项目还具有价格优势：很多项目都是之前上海土拍摇号机制拿到的地块，项目还是有一定的利润空间，而且还因为联动价限价，很多项目价格对于客户来说，有较大的吸引力。

3）政策利好因素助推项目热销：有多个项目的操盘手告诉艳姐，目前他们在国庆黄金周的成家量，和9月整个月的成交量差不多。因为外环限购政策的放松，外环项目的受益是比较敏感的，低总价的房子近期比较活跃。

但总体来说，目前上海政策利好主要是针对二手房交易，所以最近二手房交易比较活跃。目前政策还是有所保留，能否托起市场还要等待后续时间检验，很有可能后续12月左右会有新的利好。

4）不少楼盘能够深度把握客户需求：需求理解可以分为两个方面，一个是产品类型，一个是产品品质。

在产品类型方面，比如某些改善类产品会考虑到预算不足的客户，打造小户型产品。而产品品质则是一个楼盘能够真正打动客户的不二法门。未来，客户会对产品品质的要求越来越高。

近期诸多楼盘的热销，也再次让艳姐看到了上海市场的超级势能和无限潜力，政策利好和诸多楼盘的优异表现，也在一定程度上改变了不少人的市场预期。

本文来自微信公众号“地产人言”，作者：艳姐team，36氪经授权发布。