绿城最近在怎么花钱

今年以来，随着地产行业越来越“卷”，房企间的竞争日趋激烈，大家的目光反而都被绿城这家房企所吸引。

不论是前8个月的销售业绩榜、新增货值榜，还是权益拿地金额排行，绿城均稳居行业前三位，国央企巨头华润、中海、保利都在它之后。

图源：克尔瑞，中指研究院 

绿城现在为什么会这么厉害？ 

绝大多数人脑海中冒出的第一印象，理所当然是因为它的产品足够能打，主推“产品主义” ，但其实，我们认为有一个被人忽略的地方，那就是绿城不同寻常的投资逻辑，这才是绿城现在敢这样花钱，到处抢地王的底气。

01 聚焦浙江大本营

盘点下来，现在头部房企中，只有绿城坚持垂直深耕， 而不是摊大饼的全国化，也正是在这样长期的积累下，绿城今年继续稳居浙江大本营的TOP1。

据数视灵统计，今年上半年浙江竞争尤为激烈，新房市场的成交金额约3738亿元，绿城继续以360亿元领跑，市场占有率达到了9.6%。

数据来源：数视灵 

更是在克而瑞上半年的大浙江房企排行榜上，做到了流量、权益和全口径的“三冠王” 。

数据来源：克而瑞浙江

这样的总额离不开绿城在省内的全面制霸，细分到 杭州、嘉兴、义乌、宁波、台州、丽水、衢州、德清等13座城市，绿城都占据了主要市场份额， 全省的 “含绿量” 浓度持续提升。

图源：绿城浙江 

杭州上半年共推出了13个项目，包括桂月云翠、锦海棠、熙海棠等，做到了18次开盘售罄，义乌和台州上半年都有高端产品凤起潮鸣，前者实现了43天55亿，后者则是90天卖出了25亿，上虞晓风印月在当地的高端市场占有率超70%…… 

除了销售表现，再来看交付方面，上半年绿城在 浙江累计交付了21个项目、近1.9万套房子，仅6月单月交付的9个项目就突破1.1万套，再创历史新高，面对如此大的体量，绿城依然实现了“零延迟、高品质”的交付，坚持每城每盘精细运作。 

还在4月联手华为，将义乌凤起潮鸣作为华为全屋智能的首批试点，不断升级产品力。

另外，绿城上半年还在浙江区域，率先开创了15座2.0版本的全维实景示范区，将80%公区空间标准化，20%根据项目特性进行定制化，确保每个楼盘都是独一无二的，像杭州绿城江南岸甚至还有号称“室内运动之王”的壁球馆。

绿城江南岸壁球馆实景图

当然，这些硬件设施只是一部分，绿城也在持续运营各式各样的社群，为每个楼盘注入温度和活动，今年在浙江新发布了“一起ING”的社群品牌主张， 并启动“社群主理人百人计划”，面向全社会新增了184位主理人，通过资源共享，优势互补， 引入了诸如奉化凤麓和鸣的运动主题架空层，桐乡凤栖春澜的汀香园茶室等47处社群空间资源，各城市“绿城会”开展了300多场社群活动，参与人数超过2万。

土地市场上，绿城也对浙江进行了及时补充，上半年一共拿的15宗地块，过半的8宗地都集中在浙江，包括杭州的月咏和风和沁百合等项目，还有宁波和嘉兴的地块。

据中指研究院统计，绿城前8个月在浙江拿地面积为71万方，排名第四；权益拿地金额为149亿元，排名第三。

正如绿城管理层所言，浙江区域坚守“区域聚焦、城市深耕、做一成一”的布局战略，保质保量，稳定客群，以稳固销售。

02 向“以销定投”的经营模式转变

早在2021年底，绿城就开始坚持聚焦“10+25”个城市，也就是主动进攻10个战略核心城市：北京、上海、杭州、宁波、南京、广州、深圳、武汉、成都与西安， 其中4个在江浙沪。

25个城市则看机会部署：江浙的有苏州、无锡、义乌、台州、嘉兴等，其他地区有天津、合肥、长沙、福州等。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 

从2021年到2024年，这四年以来 绿城拿地前列的城市范围也可以看出来，不设定具体的拿地指标，而是根据市场行情与自身现金流情况适时调整，奉行以销定投的策略。

典型案例就是上海，事实上， 绿城已经离开上海很久了，直到去年8月，机缘巧合的在上海拿下嘉定、青浦和闵行的三块地，打造“繁花三章”留香园、春晓园和沁蘭园，都是在外环外，主力总价在600到800万左右，偏刚改盘的定位取得了不错的销售表现，沁蘭园更是做到了连续3次触发积分，开盘当日就售罄，全盘销售金额超过95亿元。

这样的成绩无疑给了绿城极大的信心，上个月 又豪掷60个亿，拿下了徐汇滨江和虹口的两块地，前者是妥妥的豪宅，后者也是中高端改善，继续进行产品的探索与升级。

数据来源：上海土地市场 

甚至在“地王”诞生的当天下午，就有传出绿城负责该地块的工作组已经进驻现场了。

图源小红书@魔都害人精 

绿城继续补仓上海，自然是为了缓解“杭州依赖症” 。

另外，要想通过高端路线突围，靠高能力城市反哺业绩，又决定了它只能多拿核心地块，这也是它今年哪怕高溢价，也要继续在上海拿地、加大投入的原因，据财报显示，截止到6月30日，绿城包括在建及待建共有151个土地储备项目。

图源：绿城2024年中报

 10大战略核心城市占比高达55%，上海土储金额达到了509亿元，仅次于杭州，位列第二。

03 “没有好城市，只有好项目”

在中期业绩会上，行政总裁郭佳峰强调，绿城将投资焦点从城市转移到项目，不会因为城市能级就放松对项目的研判，即便是一线城市项目也有亏损的可能，他用“重项目、轻城市”来形容现在的投资思路，多个热点城市的土拍市场，出现了低容积率、高溢价、高单价的热门改善型宅地。

据不完全统计， 绿城今年拿地中有接近一半的地块容积率在2以下，这些低密度的优质地块，适宜打造豪宅、或者是改善型的产品，很适合凤起系和庐系等产品。

今年苏州两块的“地王”就是最典型代表，两个盘的容积率都只有约1.02，稀缺性可见一斑，绿城深度思考了两宗土地的特点，尽情发挥，先为狮山Z03号地块带来逸庐，契合了其“非繁华不入、非宜居不立、非人文不往”的选址观，再为苏州双湖02号地块带来玫瑰园法式豪宅，坐拥园区热门双湖的绝佳地段 ，主打叠墅、联排两种纯粹业态，建面约280到400m² 。

苏州绿城玫瑰园效果图 

可以说现在的苏州，不缺大房子，缺的是好房子，缺的是这种能让高净值客户俯下身段主动追求的终极产品，还有的三四线城市，本身能级并不够，当地楼市表现也一般，但拿出来的地块确实能打，

以义乌的凤起鸣潮为例，不仅是老城的低容积率地块，而且测算下来利润率够高，土拍的竞争也不大，现在还愿意去三四线拿地的开发商并不多，绿城在这里基本就是“杀疯了”的状态。

义乌凤起潮鸣今年四开四罄，短短四个月不到的时间里，合院加平层一共狂卖了约42亿元，贡献了绿城浙南公司今年大部分的业绩。

数据来源：义乌绿城、义乌住建局 

而且，随着 楼市逐渐进入品质驱动的时代，各地纷纷在土拍环节加入了“高品质建设”的指标，进一步明确地块装标，像苏州园区的这块地，就要求装标不低于5000元/平米，改善为王的风口，利好绿城这样主打产品的房企，在具体项目上有了更多大显身手的空间。

04 结语

最后再来看一组财务数据：今年上半年，绿城的银行借款占比上升至77.9%，平均融资成本为4.0%，期末融资成本为3.9%。

在这样的市场行情下，还能让金融机构扩大贷款额度、降低利率的企业，必然是经得起考验的稳健企业，这组数据就是资本市场认可绿城的最好佐证。

绿城在各地从拿地到开工再到回正的运营效率，也在不断提升，西安拿地至首开周期直接从6.7个月大幅缩短到了3.5个月， 杭州拿地至经营性回正周期也由8.8个月提速至7.1个月，绿城之所以能够保持相对积极的投资态度，抢地王、高周转、逆势超车，离不开其稳定的销售表现和现金流带来的财务支撑，且当下市场对改善型产品需求，恰好与它的产品力强势相契合，才能创造这样一个又一个的记录。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。