房地产重磅政策之下，“金十”会不会来？
9月24日，国务院新闻办召开“金融支持实体经济高质量发展”新闻发布会，央行行长潘功胜、金融监管总局局长李云泽、证监会主席吴清悉数出席。
最受人关注的是，潘功胜发布了支持房地产平稳健康发展的最新五项重磅政策。
- 降低存量房贷利率，平均降幅在0.5个百分点左右。
- 首付比例方面，在全国范围内，首套和二套房一律调整至15%。
- 延长金融支持房地产平稳发展16条政策（下称“十六条”）和经营性物业贷款（下称物业贷）政策有效期至2026年12月31日。
- 优化央行支持地方政府通过国有企业收购存量住房再贷款政策，央行出资比例从原来的60%提高至100%。
- 研究政策性银行、商业银行通过发放贷款，支持收购房地产企业存量土地的有关政策。
此外，还有其他几项相关货币政策：
- 下调存款准备金率0.5个百分点；
- 7天逆回购利率下调20个基点，由1.7%降至1.5%；
引导政策利率继续下行，预计中期借贷便利（MLF）将下调0.3个百分点，LPR和存款利率将下调0.2-0.25个百分点。
这些利率齐刷刷的下调，都将对房地产市场会产生重要影响。
此外，房地产融资协调机制“下的白名单”项目已超5700个，已审授信金额1.43万亿元。
这些项措施，招招都是真金白银，发力点准确，力度也基本符合市场预期。517新政之后，脆弱的房地产市场再次迎来大力度政策支持。
我们认为，这五项措施，对房地产市场产生的影响将主要体现在以下几个方面：
首先，存量房贷利率下调，将减轻房贷利息支出负担，有利于活跃消费，支持住房改善、置换需求。粗略计算，按照存量房贷利率平均降低0.5个百分点的标准，每个存量房贷购房者100万贷款30年每月月供减少大约280元左右，30年可以减少利息支出10万元。这对于北京、上海、深圳等住房总价较高、贷款额度较高的城市，支出的降幅还是比较可观的。
在这样的情况下，提前还款的情况会减少，可支配的收入比例会有一定程度的增加，这既有利于消费，也有利于支持和保护改善型的置换购房需求。
其次，在首付比例上不再区分首套和二套住房，向市场传递了鼓励购房、鼓励改善居住条件的信号，明确了未来政策的基本方向。
过去十几年中，二套及以上住房一直被视为非刚性居住需求，而被区别对待，加以约束甚至是遏制，二套房首付比例一直较高。此次调整后，在全国范围内，二套房首付统一为15%，说明在政策基本方向上，对二套住房的约束和限制基本退场。
不过，潘功胜在解释这一政策时留出了一个余地，即地方政府可以根据本地市场情况，在辖区内因城施策确定具体的首付比例。换句话说，首套二套一律15%首付是一个基本指导原则，地方政府可以灵活执行，但下调首付比例是主基调。
这就要看北京、上海等几个大城市如何落实了。例如北京，517新政后，仍然执行的是与全面层面不同的政策，不仅首套住房首付比例高于中央政策，二套房也分五环内外，实施不同比例的首付政策。
此次中央再次调整后，北京等大城市会如何跟进？
我们判断，北京、上海等完全执行首套二套首付统一为15%的可能性不大，仍然会根据城市区域有所区别。但会继续降低住房按揭贷款的首付比例。
第三，房企化债、融资环境将会继续改善，条件会更为友好。“十六条”和“物业贷”是当前房地产企业确保融资性现金流的关键性政策，这两份文件当初都是作为临时性政策出台，都带有有效期，按照原有规定，有效期到今年年底。
这一次，有效期延长了两年。这对房企脱困、化债而言，都有十分直接的影响。“十六条”和“物业贷”政策中，有大量内容是针对商业银行、金融机构在面对房地产企业债务到期之后展期、续贷，进一步融资，拓宽抵押物范围，降低融资门槛的内容。银行和金融机构目前都是低风险偏好，而且追责十分严格，有这两份文件支持，房企在银行贷款展期、续贷、新进融资方面，都会获得更大的空间。
融资性现金流在市场销售回款尚不足以彻底好转之时，对于生存至关重要。
第四，央行保障性住房再贷款支持力度的加大，有利于收储存量住房加大力度，进一步去库存。作为517新政中一项重要内容，央行创设的再贷款工具拿出300亿元额度，支持地方国企收购符合要求的开发商手中的存量住房用于住房保障。
在具体操作过程中，央行按照60%“配资”，即商业银行出资100亿，央行配套60亿。此次完善政策后，央行把自己配资的比例提高到了100%，也就是说，商业银行出资100亿，央行就再“配资”100亿，这样就是200亿元，杠杆率提升了，资金规模也变大了。当然，“配资”是一个形象的比喻而已。
这样一来，收购存量住房的资金变得更多，就使得地方收购市场存量住房的空间变得更大。当下，市场最需要的是去库存，如此力度的增大，对于去库存当然是好消息。
第五，贷款支持市场化回购开发商手中的存量土地，也是帮助开发商充实现金流。在上一轮周期末尾，部分开发商高价抢地，当市场转入下行周期后，房价一旦跌破地价，这些土地就显得很尴尬，开建，明摆着赔本，不开建，土地又闲置在那里无法转化为现金流。
出现这种情况，卖掉土地换回现金是最好的选择，但是，周期之下无有完卵，开发商之间互相处置存量土地，可能性极低，谁的日子都不好过，怎么可能还有钱买别人的高价地呢？这时候，就需要地方政府出手相助。
但是，地方政府也有困难，市场化回购土地，需要较多资金支持，而当下地方财政都在过“紧日子”。如果没有增量金融政策的支持，这种回购也很难实现。因此，此次研究中的支持性贷款政策十分重要，地方能够获得增量资金，回购房企存量土地，后者的现金流也能得以补充。
更关键的是，这是一项尚在研究中的政策，都采用了提前披露的方式，可见监管层对引导市场预期的诉求十分迫切。
第六，市场流动性会继续充裕，而且存在进一步充裕的可能性。在五项房地产相关新支持措施以外，不要忽视存款准备金下调、政策利率降低等工具产生的影响。
按照监管层的测算，此次继续降低存款准备金率之后，可以向市场注入约1万亿规模的增量资金。把这个政策和房地产相关的措施联系起来看，尤其是全国范围内一二套首付门槛统一降低之后，房地产市场理应迎来更多的增量资金进入，这对修复市场交易、稳定市场走势，作用巨大。
这次发布会潘行长的发言很有意思，不止一次披露了正在研究和准备的措施和手段。除了上文中提到的“贷款支持市场化回购开发商手中的存量土地”政策外，存款准备金方面他也做了类似的表述，他的意思是：此次降准之后，根据今年最后三个月的情况，还有进一步优化政策的空间，如果需要，根据情况，还可以再降准0.25个百分点。
态度已经十分明确了。
从目前情况看，楼市金九成色已然不足，但以上重磅政策发布后，我们期待有一个金十出现。
本文来自微信公众号“攸克地产”，作者：攸克，36氪经授权发布。
