远洋资本轮回

太阳底下无新事，关于债务逾期以及被诉讼仲裁的情况，在这两年屡见不鲜，曾经风光一时的远洋资本也终于被赶上。

据远洋资本10月8日披露的数个公告显示，18.7亿元有息负债发生逾期，逾期原因均是“无足够资金清偿”；涉及重大诉讼仲裁的案件数也增加至25起，涉案金额113.19亿元，原因也基本都是未按照约定偿还借款。

由于不是上市公司，公众关注度可能相对较低，但仅数年前，远洋资本在商办、金融、物流冷链、数据中心等的收并购以及基金运作可谓风生水起，总规模高达1200亿元。

现在来看，这些业务仍然前景可期，不过高杠杆却是大多企业崩塌的主要原因，尤其是遇上不景气的大环境时，资金链断裂犹如多米诺骨牌，连锁反应让人措手不及。

当大雄心遇上资金寒流，远洋资本最终一步步轮回到了如今的境地。

乘风起

远洋资本的简介显示，成立于2017年，前身为远驰资本管理有限公司，后于2019年更名为远洋资本有限公司。但追溯起来，更早是在2013年2月，由三支地产基金团队合并形成了远洋资本的雏形——远洋集团房地产金融事业部。

因此，远洋资本自带地产金融属性，最初以及最大的投资领域也是不动产领域。

那时候，房地产行业红火，商写领域投资增速较住宅开发投资增速还快，尤其2013年，商办物业投资出现了跃进式发展。因此，远洋资本聚焦商写领域投资可谓顺势而为。

官网显示，远洋资本关注租金收益表现良好、运营能力强的优质资产；重点布局一线城市写字楼、商业物业，战略发展强二线城市核心商圈物业。

经过数年发展，远洋资本逐渐从早期依托母公司——远洋集团开展“两头在外”（资金外来、项目外来）业务的单一附属性机构，快速成长为覆盖“募、投、管、退”投资管理全周期，地产投资、股权投资、债权投资、投资顾问及海外投资业务五大投资领域的独立、多元化另类资产管理机构。

在这期间，随着物流行业兴起，物流冷链及数据中心行业的发展也如火如荼，远洋资本掐准时机开始了大力投资。

关于物流投资，远洋资本2019年接受观点新媒体访谈时曾表示：“远洋最早是从中远独立出来，因此从成立伊始远洋就带有物流基因。”

某种意义上，可以将物流和仓储称之为“刚需”，因为在以电商为代表的新零售行业推动下，无论是零售端还是配送端，对物流的需求都是刚性的。

“从赛道原则上来讲，我们也高度看好中国物流地产行业的发展前景。‘轻重结合’是远洋资本贯穿物流投资始终的总体逻辑和思路。”

至于数据中心，虽在2000年前后就进入中国，但直到2016年左右，公有云增长和私有云技术进步推动才让IDC需求出现快速增长，这之后一年就是远洋资本正式成立的时间。

该业务的投资策略是聚焦一线城市互联网数据中心资源，重点布局京津冀、长三角、珠三角、成渝经济圈，形成全国性IDC基地网络。

从时间节点看，远洋资本抓住了主要业务的大发展时期，可谓是借风势、乘风起。

资本局

远洋资本的雄心还远不止于此。

成立之初的2017年7月，通过境外股权交易的方式收购中银资产包项目，包括北京硅谷亮城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华敏翰尊大厦、沈阳百利保大厦。

2018年开始，远洋资本先后发起设立多支基金，涉及城市更新、物流、医疗健康、夹层投资等多个热点领域。

从公募REITs到私募基金，远洋资本的投资领域从购物中心伸向写字楼和物流地产，几乎涵盖目前市场主流的商业资产。

这种基金化运作，还在母公司远洋集团的轻资产模式中担任了桥梁作用。

主要方式为远洋集团或者远洋资本联合其他外部资金成立私募基金或者信托基金，一方面，对外寻觅合适投资标的进行资产投资；另一方面，将拥有的优质资产售予基金，并通过委托管理方式交回给远洋运营。

例如2022年10月13日，远洋集团参与成立写字楼基金，并将北京写字楼物业投入到基金当中；随后10月18日，远洋资本联合亚洲主权基金，设立4亿美元物流地产私募基金，或将物流公司纳入基金池当中……

将写字楼、物流项目装入私募基金或者信托基金，待项目运营稳定并实现资产增值后，再以RETIs方式退出，从而实现循环投资。

基金退出方面，远洋也有诸多试验，过往整体的IRR收益亦处于高位。

2018年10月，远洋资本退出北京硅谷亮城，实现了超过50%的IRR；2019年12月，远洋资本以30%的IRR退出上海大宁商业广场项目；2022年5月，退出了北京钻石大厦……

此后数年，远洋资本收并购愈发密集，物流方面的投入也愈发增多。

观点新媒体了解到，截至2019年，远洋资本轻资产端已经通过“PE股权投资”方式先后投资九曳供应链、郑明现代物流、驹马物流、壹米滴答、发网等垂直细分领域优质物流企业。

另一边的重资产端，正是该团队的“主战场”。2018年以来，远洋资本陆续在天津、郑州、武汉、南京、苏州、徐州、昆明、重庆、西安等多座热门城市获取了十余个物流地产项目。

截止到2019年10月底，远洋资本仓储物流资产已达到200多万平米，其中获得产权土地+在建100万平米，并通过协议锁定100万平米左右。

2021年，接连几宗基金并购案让远洋资本名声大噪。

2021年4月，远洋物流在上海揭牌，以独立品牌形象正式运营。随后的6月，远洋资本23亿元接盘红星美凯龙旗下7家物流子公司，涉及项目总建筑面积规模达85万平方米。

当年10月18日，远洋资本宣布联合某亚洲主权基金，发起设立4亿美元物流地产私募基金，私募基金为半盲池基金，专注于投资一二线及重要物流节点城市的开发型及成熟型物流地产项目。

这是远洋资本第三支以物流为主题的私募基金，三支基金累计认缴规模达15亿美元。

就在此前几天的2021年10月13日，远洋集团还联合全球主权财富基金与机构投资者，共同出资设立总规模14亿美元的核心写字楼基金，并以64.15亿元的出售价，将旗下北京CBDZ6地块及远洋光华国际项目注入该基金。

该基金同样为半盲池基金，一部分用于收购远洋位于北京的“中服四地块”及远洋光华国际大楼，另一部分则用于投资其他符合标准的项目。

而远洋资本设立基金，将募集资金用于收购自己手中的成熟物业，再将回收资金投入到其他项目当中，同时基金将物业返租给远洋物流实现运营。

在这种模式下，物业开发、物业管理和基金管理可以构建业务流、资金流的闭合循环，不仅能够撬动资金杠杆，还能拓宽收益来源，并实现轻资产扩张。

远洋资本这一发展模式，与物流地产巨头普洛斯的操作如出一辙。

公开资料显示，目前远洋资本运营和开发的物流仓库规模超过400万平方米，资产总价值超过人民币200亿元?。

数据资产方面，远洋资本早于2017年12月就已并购云泰数通。在其众多投资案例中，云泰数通被归属为物流地产中的数据地产，从属于不动产投资。

2020年7月，还与远洋控股集团（中国）有限公司、北京云泰数通互联网科技有限公司联合发行了一笔IDC新型基础设施收益权ABS。该笔ABS基础资产正是远洋资本投资企业云泰数通的IDC服务收费收益权。其中，项目储架规模为32亿元人民币，首期规模为11.06亿元、不超过9年。

对云泰数通，远洋资本给出的投资理由很简单，就是看好IDC：“抢占核心城市互联网数据中心资源（IDC），形成全国性IDC基地网络，打造面向未来的大数据基础设施网络。进而利用丰富网络内容IP、5G、人工智能技术增加产品附加值及竞争力，从而实现‘轻重并举’的独特投资模式。”

据远洋资本披露，数据地产聚焦一线城市互联网数据中心资源，重点布局京津冀、长三角、珠三角、成渝经济圈，形成全国性IDC基地网络。

在运营机柜超2万个，超10万个机柜资源储备，服务云计算、互联网、金融等行业100余家客户。

借款忙

除了不动产投资之外，远洋资本还有私募股权投资、夹层投资（地产夹层、非地产夹层）及其他投资。

不得不提及的还有两个资本平台收购。

其一是2020年11月，从远洋集团手中收购香港上市平台盛洋投资24.45%股权，总代价为1.7亿港元。

据介绍，盛洋投资主要从事基金平台投资、基金投资、物业投资与开发及证券投资业务。彼时分析认为：“盛洋投资在海外管理了不少优质物业，重组完成后，这些项目可以充实到远洋资本名下。客观来讲，有助于业务开拓和运营效率提升。”

有业内人士认为，注入盛洋投资后，远洋资本能够形成专业的资产管理业务结构，未来或许能够复刻“黑石路径”。

在金融圈，远洋资本还被称作中国另类资本市场的“小黑石”。

分析黑石地产投资秘诀时，多数人会提到的是，黑石通常会通过收购等方式组建一个管理经验较为丰富的本地团队，令地产项目能在短时间内实现管理改善。

也就是说，收购盛洋投资后，远洋资本打通了海外投资路径，这种做法几乎与黑石收购经验丰富的本地团队相似。

另一则收购是2021年10月，该公司通过指定主体新沃投资成功收购新加坡大信商用信托管理有限公司70%股权，正式成为管理公司的控股股东。上述管理公司是大信商用信托（DRT）的管理人，负责管理后者在粤港澳大湾区投资的7个购物中心，而DRT是新加坡证券交易所上市的商业地产信托。

这笔交易，不仅扩大了远洋资本的金融版图，还打通了新加坡市场的出入口。

分析人士指出，一方面，远洋资本看中了大信商用信托持有的优质资产；另一方面，上述信托公司的盈利能力较强。

通过上述收购，远洋资本成为了管理公司的控股股东，间接管理着新交所上市的REITs，这也为日后切入新加坡市场清理了道路，可谓是一举多得的交易。

基于上述这许多收并购与投入，借款融资也就不可避免。

对于远洋资本而言，投资业务更多侧重在商办物业以及资管业务，借款也就有更多体现。

据今年10月8日公告披露，截至今年9月30日共有25项诉讼仲裁案件，涉及远洋资本和旗下置业公司、资管公司的多达21项，金额高达87亿元。

来源：企业公告、观点指数整理

另外，关于数据地产的借款也占一席之地，仅最近两个月新增的5个重大诉讼仲裁案件中，就有2项涉及数据地产的融资借款。

如华安财保资产管理有限责任公司的债权投资，被告人为远洋资本关联方“武汉远泰数据科技有限公司”，被起诉的原因是债权投资合同已到期，而远泰数据未能偿还。涉案金额约6.5亿元，该案在今年8月1日被法院受理，将于11月14日开庭一审。

在此之前，今年5月16日，华安资管已将武汉远泰告上法庭，涉及的债权投资金额14.06亿元，同样是未按照约定偿还债权投资的借款。

又如正元联合包装技术(北京)有限公司、北京德慧特迅数据科技有限公司、远洋资本作为共同被告，被交通银行股份有限公司北京自贸试验区支行起诉，涉案金额3.97亿元。

原因是第一被告未能按时偿还利息，且提供抵押担保的财产已被司法查封，原告宣布贷款本金于2024年2月28日提前到期。现因第一被告未能在规定期限内偿还全部本息,原告要求远资有限为第一被告的债务承担连带保证责任。

除此以外，远洋资本旗下飞泷元数等同样是数据地产的投资主体，在早前也成为被告。

粗略计算，上述数据地产相关案件所涉金额26.19亿元。

轮回

若单纯从业务投资看，远洋资本聚焦的商办物业、数据地产、物流地产都依然前景可期，资金重压或许是走到如今境地的主要原因。

从近日数个公告可以看出，截至2024年9月30日，远洋资本披露的合并报表有息负债为36.61亿元，逾期有息负债达半数18.7亿元，逾期原因均为“无足够资金清偿”。

据远洋资本公布的2024年司公司债券中期报告显示，截至2024年6月30日，远洋资本合并报表中列示的货币资金余额仅为0.12亿元，一年内到期的对外有息负债本金18.91亿元；流动资产合计87.54亿元，包括其他应收款账面价值74.24亿元，已计提坏账准备11.65亿元。

流动负债合计123.51亿元，长期有息借款本金17.80亿元，全部为公开债，已获展期至2024年9月9日及以后偿还，其中2024年9月9日到期应偿还本金0.10亿元，其余本金将在2025年至2027年期间陆续到期。

这些显示的均为合并报表有息负债，关于诉讼公告所提及的25项案件，涉案113.19亿元尚未算在合并报表内。

而且在公司债券中期报告中，远洋资本于报告期初对外担保的余额为108.78亿元，至报告期末对外担保的余额升至139.09亿元，报告期对外担保的增减变动情况30.31亿元。这些担保同样可能出现被诉讼仲裁的情况。

在现金流承压的同时，市场低迷以及融资渠道问题，让远洋资本的资金愈发短缺，包括业绩收入减少、融资流入为0等，均挤压着企业的神经。

数据显示，远洋资本2024年中期营业收入约1.05亿元，同比减少14.7%；投资收益继续亏损，合计亏损3952.27万元。

来源：企业公告

合并现金流量表方面，经营活动产生的现金流量继续为负值，但由上年同期-9.23亿元缩减至-6300.27万元。

投资活动产生的现金流量由上年同期的8.88亿元大幅减少至6809.18万元；筹资活动产生的现金流量为0，上年同期为-886.18万元。

来源：企业公告、观点指数整理

各项现金流量两相抵消之后，接近于无，货币资金余额仅剩0.12亿元。另一方面，逾期债务与诉讼金额累计，已高达132亿元。

彼时投资有多大雄心，如今面对的外债压力就重如大山，资本轮回终究还是来到了远洋资本身上。

本文来自“观点网”，作者：刘满桃，36氪经授权转载。