北京买房，有钱的和没钱的都沉默了！

现在唯二还能决定买房的，一个是有钱的，一个是没房的。

的确是这样，目前的市场环境无论从供给端还是需求端，都不断释放出寒意，这种寒意也让“楼市观望者”变得越来越多，他们开始抱团取暖。 

虽然不断有利好政策“添油加醋”，可楼市这把火还能“死灰复燃”吗？ 还真不好说。

但包哥发现一个现象，越是市场不好的时候，北京有些开发商开始拥有逆向思维了，就是把拿地到入市周期拉长，把土地规划好，把产品设计好，把口碑打好。

这种逆向思维，也在促进北京新房市场的产品革新。 

你会发现，北京这些新房项目，开始卷高得房率、高装修标准、高产品设计这些“黄金时期”都不屑一顾的因素了，而对于那些还不主动求变，仍旧保持固有思维的项目，包哥也只能说一句：活该你卖不动。

所以啊，包哥决定换种思路，我们不分析现在该不该买房，而是把一些产品做得非常好的还有做得非常差的项目，分享给你们，剩下的你们自己决定。 

毕竟，谁也不能左右你的决定，因为你就是你自己。 

从今天起，包哥看到一些实在是好的忍不住和你们分享，和一些实在是差的憋不住和你们吐槽的户型，从今天开始↓↓↓ 

这两天，包哥看的项目有点跳脱，上到200多平的豪宅，下到70多平的刚需，虽然所面对的是不同的买房群体，但他们统一表现出来的态度是： 竭尽全力地讨好。

有钱人又有钱的奢侈方式。先看个210平的户型。 

这些有钱人的装，基本上从还没进家就开始了。这套210平的豪宅，因为一梯一户的设计，所以门前接近8平方米的面积，变得完全“私有化”，也被设计成了外玄关。 

图源：买房大家帮

这8平米的外玄关，包哥忘记拍照了，你看到的是效果图，不过大差不差。入户大门典型的双开门，它把密码锁和门牌号设计在了一起，放在大门的左侧，好看。

还有一个细节，也是目前豪宅的标配，就是双开大门是向外打开的，这就变相拓展了室内好多空间。 

图源：买房大家帮

8平的外玄关与3平的内玄关联合，从进门就能感受到空间的宽阔。

还有进门左手边的步入式储藏间，虽然只有2平，但搭配3.5米的层高，就是7立方米的空间，鞋柜、衣柜、储物柜在家两侧洞洞板的设计，将这7立方米的空间利用的淋漓尽致。 

图源：买房大家帮

那是刚一进家“7立方米的自由”。 

说起层高，3.5米确实是一个绝对理想的高度，无论是通透性还是空间感，都舒服。 拿210平来说，3米的层高与3.5米的层高，要差出105立方米的空间，也就少享受105立方米的私家空间。

站在内玄关处看整套房子，首先就是那南北通透而且都还落地的大窗。 整个客餐厅的进深长度超过10米，南北都能向外延伸的“落地空间感”让整个客餐区的空间感加倍。

图源：买房大家帮

客厅面宽达到6米8，餐厅面宽3米3,客厅有客厅的宽阔，餐厅有餐厅的风景。 

图源：买房大家帮

说到客厅，这个210平也做到了用阳台设计“偷面积”，但又没完全偷。 它把4个卧室的阳台和设备平台，都用“黑科技”包在了室内，大大拓展了室内空间，但客厅的阳台却没有包。 

因为它整个社区的景观做得足够好，而客厅开敞阳台的设计，给了有钱人一种另外的享受生活的方式。

图源：买房大家帮

就是，豪宅的奢侈，真不仅局限于室内。

站在内玄关处，除了环顾南北，还有一个视角，就是“一路向西”，直接望向主卧套间朝西的梳妆台窗户。 

是的，就连主卧的梳妆台都有窗户。 是的，那是一种直线超过14米的通透纵深感。 

图源：买房大家帮

既然直接看到了主卧的梳妆台，那咱们就看看主卧。接近40平的主卧套间 ，谁看了谁不迷糊啊。 

进门左右两边通顶的衣帽间，再往前走是那个带窗的梳妆台，左边配270度落地窗的大床，右边配270度落地窗的浴缸， 主卧有属于自己的“南北通透”。 

主卧进门是双开门，浴室进门是双开门，洗漱区还配有男女主人的双台盆。 

好一个“好事成双”啊。 

图源：买房大家帮

再看看 厨房 ， U型厨房搭配270度转角飘窗 ， 做饭舒适度加倍 ，中西厨区分，西厨岛台和餐边柜与餐桌形成一个整体，厨房转进去的 家政间 大 且有窗。 

那是一种充满奢侈的合理性。

图源：买房大家帮

还有两个细节。 关于落地窗，这个210平的户型，做到了“应落尽落”。 

图源：买房大家帮

关于270度转角窗，这个210平的户型，也做到了“应转尽转”，包哥认为转的最好的，就是那个厨房的270度观景窗。 

图源：买房大家帮

这个210平的户型，简直就是包哥的梦中情房，无论从空间设计还是装修风格上，都在我的审美点上。 要是非挑点毛病的话，就是这套房子设计了这么多窗，却没有一个留给南向老人的卫生间。 

这个210平是哪个项目？你猜出来了吗？

没钱人有没钱的省钱方法。

那么我们也回到最初的问题：300万总价到底能买到什么样的新房？ 

有个项目用建筑面积89平做出了3居、南北通透、全明格局、实际使用率超100%的房子。 

得房率 对于刚需来说，是买房的一个重要考虑因素，因为这意味着他们是否能够用有限的预算买到实际使用面积更大的房子。 

图源：买房大家帮

这个 89平的户型，则使用 “黑科技 ”将 阳台、设备平台、挑空 这些 空间都包在室内，让 这个89平户型 实际使用 率达到100 % 。 也就是我们通常所说的“零公摊”。

是的，这个词，在北京的新房项目中，也出现了。因为100%的使用率，这个89平的户型在空间的排布上更显得游刃有余。 

先说3个卧室 面积，主卧接近15平，南向次卧10.5平，北向书房也达到惊人的11.2平，每个卧室都很大。 

要知道，这三个卧室的面积尺度是现在市面上110平户型都无法全部做到的，但是它却在一个89平的户型中实现了。 

图源：买房大家帮

还有就是客厅，在南向三面宽的基础上，客厅面宽都达到了3.3米，是一个非常优秀的数字。 包哥大概粗算了一下，客厅部分的面积就超过13平，在一个89平的户型中，绝对不算小。 

图源：买房大家帮

这个89平户型还在南北通透，南向三面宽的基础上，保证了南北通透且餐厨客一体化。 餐厨客还几乎同面宽，通透性直接拉满。 

厨房是U型的，冰箱给你嵌到厨房里了，不占厨房外的空间。 

图源：买房大家帮

餐厅是配餐边柜的，餐厅的空间甚至还可以配一个西厨岛台。 一个89平的户型，可以设计岛台进去，还不显得拥挤，写到这儿，我都开始佩服它89这个数字了。 

图源：买房大家帮

在保证客厅和卧室足够大的基础上，它的进门处设计了玄关柜，南向次卧门口设计了家政间，让空间的储物功能更加强大。 

图源：买房大家帮

关于卫生间，这个89平的户型设计了两个，主卧拥有带窗独卫，而次卫则设计成为三段分离式。

图源：买房大家帮

讲真，包哥认为，这个89平的户型设计，确实做到了很多市面上110平都无法达到的水平。 

我们从始至终惊喜的产品，并不是一个小面积户型能做出多少个功能空间，而是它在满足功能空间完备的基础上，还能够保证每个空间的尺度，让你真正住进去的时候感觉到宽敞、明亮且舒服。 

小面积也有大尊严。

这样的产品，重点是单价3W+，距离地铁站400米，40分钟直达望京，总价只需要300万。 包哥认为这个户型，对于300万总价预算的刚需来说，几乎没有毛病，直接冲。 

你猜出这个项目是谁了吗？ 

这两天，包哥着实有点分裂，看完千万+豪宅，再看小户型刚需，虽然在空间和装配上出现了巨大的落差。

但跟你们无关。

你们只需要关注你们想买的房子的那一部分就好了。

本文来自微信公众号“买房大家帮”，作者：包打听，36氪经授权发布。