沪市仓储REITs业绩会：京东与普洛斯殊途求同归

10月17日，上交所举行沪市仓储消费REITs中期集体业绩说明会。会上，嘉实京东仓储基础设施REIT和中金普洛斯REIT回应了投资人关注的相关问题。

这两只基金是单一租户和多租户模式的代表，在市场充满挑战的环境下，嘉实京东仓储基础设施REIT凭借关联方租户保持100%出租率，但市场担心关联方会存在内部压价情况。

中金普洛斯REIT的合作客户超过65家，无收入占比超10%的单一大租户，多租户模式也意味着集中度风险进一步降低。

两种模式各有优劣，实则也都基于各自拥有的资源和能力。

京东回应“单一租户”

当前，仓储物流行业面临存量规模增速放缓，但内生增长依然存在较大空间。

分析师介绍，目前来看，整个仓储的租赁方主要是电商和物流，也进一步促进高标仓比重不断提高，目前10.4%为高标仓，并相信未来一段时间比例会得到进一步提升。

他也提及当前仓储物流行业存在分化和压力，全国仓储整体租金有所下滑，空置率有所提升，一些以价换量的做法起到一定效果：“我们也看到，头部仓储物流企业依然通过自己的运营能力，提升自己的出租率。”

此外，出口和消费比较好的区域，目前仓库运营状况较好。比如受益于华南地区制造业及出口，华南地区的景气度较高。

当前出租率和租金挑战下，嘉实京东仓储基础设施REIT维持着100%高出租率。产城园区评论获悉，该基金底层资产包括京东旗下重庆、武汉及廊坊的三个高标准物流仓储，合计可供租赁面积34.13万平方米，总估值15.65亿元。

嘉实京东仓储REIT主要承租人为京东物流旗下子公司，期末保持100%出租率，租赁合同正常履行，租金收缴率为100%，加权平均剩余租期为557天（以租赁面积加权），有效租金单价为0.92元/平方米/天。

说明会上，对于单一租户和多租户模式，京东集团副总裁张雪岩回应，多租户模式优势和特点主要体现在租户多元，集中度低，风险分散；单一租户承租约结构则让嘉实京东仓储基础设施REIT在面对市场波动情况时更具韧性。

在他看来，单一租户模式首先对租户的资信履约情况、履约能力以及产品特点与租户业务适配性方面要求更高。

他称，嘉实京东REITs所有项目都是单一租户，在历史项目续租过程中，没有产生任何空置期，租金延续性非常好。同时服务的租户京东物流作为行业头部企业，业务健康财务稳健、资信良好、履约能力强，大幅降低了由于租户业务不稳定带来的租金收缴风险。

他还表示，嘉实京东仓储基础设施REIT历史租约在5年以上，使得收入稳定性包括可预测性更高。

与京东物流的关联交易虽然能够保持高出租率，但市场亦担心关联方承租是够会存在内部压价情况。

据了解，此前京东仓储REIT发布武汉项目主要承租人续租情况公告，自2024年1月起，续租首年起始净有效租金为28.98元/平方米/月，续租租期为2024年1月1日至2028年12月31日。相较于该项目在2023年执行的净有效租金33.37元/平方米/月，下降13.15%。

会上，投资人问及武汉项目续约后的租金水平是否还会有调整，张雪岩则表示，武汉项目续约条件在当时以及目前看都非常具有竞争力的，续约租期为5年长租约，同时租约内的租金会根据合同约定有每年3%的增长。

他表示，希望通过高品质租户叠加长租约，帮助实现项目跨周期，为投资人提供稳定的现金收益。

普洛斯的多租户模式

相比而言，中金普洛斯REIT则是多租户模式的代表。

自2024年7月1日起，中金普洛斯REIT合作客户超过65家，客户结构涵盖7大行业，无收入占比超10%的单一大租户，收入来源分散度相应提高，单一租户风险进一步降低。

“我们认为，租约组合和收入来源的进一步分散，对未来经营业绩的稳定和持续增长是比较有利的。”

中金普洛斯REIT持有的基础设施资产组合由10个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约116万平方米。

据介绍，上半年，核心市场依靠以快递快运电商零售为主的传统物流需求，以及仍处于扩张期的跨境电商、医疗设备等租户需求，加之核心区位供应有限，整体处于企稳状态，部分环核心区位的子市场因受到新增供应仍处于高峰期的影响，租金水平存在一定下行压力。

从普洛斯的角度，普洛斯中国资本运营部副总监李渊俊分享了仓储物流市场客户组合发生变化，租户需求迭代，市场处于转型和整合的机遇期。

他总结了三个客户需求迭代引发的市场整合变化。具体来看，第一，客户本土化趋势加剧，带动仓网需求下沉，普洛斯跨国租户数量占比从2008年60%降至2023年近40%左右，单点租户客户数量比从2008年30%提升至2023年50%。

第二，客户数量显著增加，中小客户正逐步成为租赁主力，客户组合丰富化也带动仓网需求多元化、多点化。据介绍，普洛斯客户集中度在下降，整体租赁组合越来越丰富，2008年前十大租户贡献租金占比为35%，2023年下降至24%。

第三，客户降本增效诉求上升，使得头部大客户对仓配和仓储网格化管理以及整合需求在增加。“很多大租户可能是会倾向于将不同的散点性的租赁整合到同一个仓储区域，或者同一个运营商经营的网络中进行管理来实现降本增效的诉求。”

对中金普洛斯REIT上半年出租表现，基金经理刘立宇称，基金租赁情况和去年同期保持平稳，截至2024年6月30日，基金持有的基础设施项目时点平均出租率85.64%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为89.58%，有效平均租金单价为38.19元/平方米/月，从整个资产组的角度和去年同期基本持平，比如苏州望亭、佛山顺德，广州增城的园区租金还获得3%-5%增长。

他表示，下半年仓储物流市场既有机遇也有挑战。机遇在于可以把握消费行业增长，以及包括新能源汽车、生物医药、跨境电商等新兴行业的市场机会。

仓储物流租赁市场的竞争挑战也不可忽视，中金普洛斯REIT会聚焦整个电商市场格局的变化，主动迎接租户结构的趋势性变化。

产城园区评论获悉，中金普洛斯REIT于下半年到期租约面积约占全部基础设施项目可租赁面积的16.97%。其中，华北项目到期面积最大约占8.47%，华东项目到期面积约占3.08%，华南项目到期面积约占3.82%，西南项目到期面积约占1.60%。

据介绍，这些到期的租约有部分已经明确了续租意愿，另外还有一些不再续约的租户目前也有储备租户处在洽谈过程当中。

本文来自“观点网”，作者：陈玲，36氪经授权发布。