文 | 日晞研究所，作者｜ANGELICA，编辑｜ANGELICA

最近，地产人无眠。

观望了一年的购房者，已经有了买房的急迫感。

“能约出来的客户都买到了房子，肯降点价的房东都顺利卖掉了房子。”

虽然有点夸张，但大致可以反映出房地产市场的翘尾行情。

楼市支棱起来了

今年，各地的二手房看房量出乎意料地爆了。

据网络数据显示，近两个月上海门店带看量持续增加，11月带看量环比增加7.5%，单月带看量创下历史新高。

另外，10月、11月，广州的月带看人数都稳稳地跨过了9万大关，平均每天就有3000人看房，创下年内看房人数新高。

为什么要提看房量呢？

消费者一旦开始看房，说明至少已经有了买房或换房的打算。

毕竟没多少人闲着没事会想去看几套二手房。

而这些已经加入看房大军的人，大部分都会买下属于自己的房子。

这也就意味着，看房量的高低，其实能在一定程度上预测未来一段时间内房地产市场的热度。

另外，值得一提的是，从往年来看，年末对于二手市场来说并不是很友好。

毕竟年底了，手头上的事也多，不少购房者会推迟看房计划，明年再安排时间。

而从近期的看房数据表现来看，尽管到了年底，大家的看房热度不减。

而看房者的增多，可以直接促使交易量的提升。

据网络数据显示，整个11月，上海二手住宅成交2.4万，环比增10%，同比增75%。前11月累计网签达到19万套，而去年同期为16.4万套。

可以看到，11月交易量排名全市第一的是松江新城，单月成交856套，奉贤新城位列第二，成交629套，嘉定新城排名第三，成交580套。

当然，乐观的数据不止于上海，其他的一线城市复苏趋势明显。

11月，深圳新房住宅认购量9986套，预售网签8076套，加上现售总网签量近10000套；二手房录得量8500套，网签7125套，成为近4年的最高点，二手房连续2个月超过8000套“繁荣线”。

另据《经济日报》和观点地产等媒体报道，11月份，北京市二手住宅网签量为18763套，环比增长8%，同比上涨49.6%，创了近20个月的新高。

广州一手住宅网签面积超过90万平方米，同比增长53.2%，二手住宅网签量突破1.1万套，环比大涨约10%，创下自2023年4月以来的新高。

不仅在北上广深，各地的买房故事也层出不穷。

有七姐妹一起组团，斥资超千万在重庆买房；还有人因股市大涨，股票回血，直接套现在惠州置业，认为只有买房才是最稳当的。

据惠州市住房和城乡建设局统计数据显示，十一黄金周期间，全市主要房地产项目到访量超20000批次，同比增长32%；成交套数超2000套，同比增长57%；成交面积21.5万平方米，同比增长55%。成交金额22.3亿元，同比增长46.6%。

最佳的买房时机，已来？

当前，房地产市场正处于转型的关键时期。

信心比黄金贵。购房者站在购房的十字路口，他们的信心又是从何而来？

楼市成交的回暖离不开政策的坚持。

取消房贷利率下限、推动住房保障体系的完善、购房限制性政策松绑、财税端购房激励政策批量发布、各地推进住房“以旧换新”……

不仅如此，12月的首个交易日也释放出政策宽松的信号。

作为“利率之锚”的中国10年期国债收益率为1.979%，跌破了2%，创历史新低，为有纪录以来首次，预示未来降息的可能性大增。

从购房者角度来看，国债收益率下跌会促使一部分投资者将资金从国债市场转移出来，寻找更高收益的投资渠道。

而房地产作为一种相对稳定的投资渠道，可能会吸引这部分资金流入，从而刺激购房需求。

从房地产开发商的角度来看，国债收益率的下跌会导致融资成本降低，使得开发商能够以更低的成本获得资金，进而有更多的资金用于新项目的开发和现有项目的推进。

由此看来，这对楼市将构成重要利好，有利于楼市持续回暖。

特别是四个一线城市，受到直接提振。

业内机构认为，四个一线城市快速响应，纷纷推出地产支持政策，短期将对楼市成交起到较为明显的拉动作用。

上海在一线城市中最先出台新政。

9月29日晚发布的“沪七条”明确指出，非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保年限从3年调减至1年；增值税征免年限从5年调整为2年，大幅降低了购房的交易成本。

政策的优化也加速了购房者的决策。

相关房企人士表示，“多个受访房企旗下项目日均到访量均破百组。有的客户上午来，晚上就出手下定了。”

北京是一线城市中最晚出台新政的，但还是让不少人有了“上车”的机会。

如买房首付比例下降、社保年限降低、通州政策与全市看齐。

在这种情况下，那些因社保缴纳未达到年限和首付不足的年轻人也可以放心出手了。

“这段时间门店经纪人比之前忙碌了很多。930新政出台后，多了一批工作没在通州的客户来看房，社保不在通州的也可以买房了。”北京链家海棠湾店商圈刘经理表示。

再来看深圳。

前段时间，“外地人来深看房”“外地人打飞的赴深买房”一度冲上热搜。

为什么会出现这种情况呢？

据了解，9月29日，深圳发布了新的楼市政策，优化分区住房限购政策，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。

这意味着，外地人可直接在以上区域买房。

看到这样的好消息，外地客户闻风而动，热点片区例如深圳北站、光明凤凰城等出现全国富人抢房的现象。

据网络数据显示，政策出台后的24小时内，深圳新房成交量同比上涨了50%。

据南方日报记者调查报道，房地产中介汤先生在深圳楼市新发布当晚只睡了4个小时，凌晨4点多还有客户在咨询买房的事情。

不过在一线城市中，广州是政策最放松的。

9月29日，广州市人民政府办公厅发文表示，取消居民家庭在广州市购买住房的各项限购政策，自2024年9月30日起正式实施。

这意味着购房套数不受限制，广州市居民家庭的购房资格也不用审核。

当然，关键的还是价格，毕竟买房最大的阻力就是“买不起”。

需要注意的是，随着政策的逐步落实，房子的首付、利息都降下来了。

新政将首付由20%降到15%，5年以上首套公积金房利率由3.1%下调至2.85%。

多地房贷利率降低的幅度令人出乎意料，普遍都在“3字头”，有地方商贷甚至已经降至“2字头”。

11月，一线城市二手住宅价格环比下跌0.07%，较10月大幅收窄0.10个百分点。二线城市及三四线代表城市环比分别下跌0.68%、0.66%。

比如西安新建住宅价格环比下跌0.08%，位列全国第79，二手房下跌0.3%。

目前来看，原来够不着的房子，现在也够得着了。

是昙花一现还是持续发力？

近期，房地产受到国家、省、市各级政策的刺激，走势良好。

国家高端智库CDI研究员宋丁接受广州日报记者专访时表示：“这一段时间以来，国家的政策投放力度罕见。包括股市的政策投放后发生了巨大反应，那紧接着就是楼市的跟随。从深圳等一线城市到全国，楼市政策同样给到了目前能看到的最大力度。”

但是，后续市场仍面临接续力的问题。

房地产市场作为中国经济的重要支柱，在下跌之前，贡献了25%的GDP和38%的政府收入。

野村证券首席中国经济学家陆挺认为，“在过去几轮危机中，房地产都是复苏的发动机。所以想要稳定经济，最关键的是要牢牢抓住房地产这个‘牛鼻子’。”

但楼市长久健康发展不能仅仅依靠政策。

只有经济增速和社会就业的基本面支撑不断强化，楼市的稳定才能有保障。

当前楼市政策的调整，主要目的是增加市场流动性，释放资金和需求。还有不少现实性的问题，短期内没有拿出新的方式来解决。

“从短期看政策是最立竿见影的，但中长期更多是看就业稳定与收入增加，以及城市吸引力和人口红利等综合因素。”

地产经济学家邓浩志认为，未来，除价格外，政策还需要在税费、贷款利率等方面进一步放宽，促进市场释放更多活力。

不过，令人欣慰的是，在大力度的支持性政策刺激下，购房成本和门槛都降低了不少，终于感受到楼市回暖的气息了。

问题来了，你打算今年买房吗？欢迎留言区讨论。

参考文献：

• 每日经济新闻 《上海、广州多个楼盘客户大增，有人“早上六七点就来排队”！手头有闲钱，炒股还是买房？专家这样说》

• 第一财经 《“王炸”新政后，楼市“卖爆了”！》

• 羊城晚报 《购房的信心和热情上来了！深圳再现“打飞的”买房！》

• 南方都市报 《爆火！有人一次买10套！宣称将涨价》