年底了，上海哪些二手最先反弹
以前每到年底，我们都会有数据盘点，但今年不太一样。在年底最尾巴的时候，楼市开始反弹了。包括最近，我也刷到很多声音都在说二手回暖。不过干说不行，还得从数据看。
11月，上海二手最突出的是成交量，成交了27463套。这个数字直接登顶今年第一。也是去年3月开始近20个月的最高成交量。
数据口径来源：兔博士，仅供参考
价格上环比涨幅也有0.4%。连续2个月止跌上涨，看起来楼市真的在反弹。但我看完数据发现，其实不是最近才上来的。
今年上海二手反弹，来得似乎比我们想象的更早一些。
这个节点是5月，上海政策开始密集出台的月份。按照巧克丽丽的说法，除了政策衰弱期的9月，成交量稍微回落。以5月为节点，今年月度成交几乎都超过去年。
12月数据截至本月19日，数据口径来源：兔博士，仅供参考
尤其此刻临近年底，往年市场最冷清的时候，反而有一部分买房人群开始集中回归上海二手市场。这也引起了我们的关注和好奇。最好奇的是，这些回归者究竟买了哪里的房子？哪些区域最先感受到这股暖意？又有哪些小区会优先成为二手市场的香饽饽？
于是我整理了5份不同类型的数据表格。从这些海量真实数据中，可以和各位一起来看看，年底上海二手市场最先回暖的究竟是谁？
01
首先还是看区域。我把今年各区域的二手成交单拿出来看了一下，主力依然在郊区。这一点并不意外，每年好像都这样。
但今天在我手中的海量数据下，有2个独家数字特别值得拿出来跟各位分享。第一个数字，20%。
整理完所有数据，我看见一个非常清晰的画面。就是闵行、浦东、松江、宝山4个郊区，几乎共同构成了今年的上海二手大盘。而且还是在挂牌量比去年多了近一倍的情况下，4个郊区的成交量比去年同期增涨了20%不止。
数据口径来源：兔博士，仅供参考
尤其闵行，同比增长接近30%，甚至超过了地域辽阔的大浦东。虽然这些标红的数字说到底离不开“以价换量”四个字。这也是今年全国二手市场的主旋律，包括外环外单身放开限购也带来了一波需求。
但成交也确确实实在持续上量。这种反弹画面我们聚焦到年尾会更加清晰。也出现了第二个比较出奇的数字：60%。
9月新政后，一直到11月，成交量对比去年，全市各区域同比增长都在60%以上。各位注意，是全市每个区都超过了60%。哪怕没什么存在感的崇明和金山，整个上海增长趋势出乎意料地一致。
数据口径来源：兔博士，仅供参考
说实话，第一眼看见这个数据我甚至没反应过来，等意识到的时候，着实震惊了一下。数据真实而冰冷，但这一刻似乎带了些烫眼的温度。怎么说呢，这个数据就好像在说：市场真的开始集体反弹了。
那以前临近年关的市场是什么样的？没什么成交，没什么气氛，像今天这样的数据几乎是不可能出现的。但今年，上海二手市场确实迎来了一个大翘尾之年。
02
于是在我整理的其他类型表格中，一些数据也格外突出。比如市区老破小，出乎意料的是，今年老破小市场一度让年轻人格外关注，尤其市区。因为价格触底，也因为单身放开二手限购，成交量反而走高。
截至12月19日，今年上海老破小一共成交了43837套，7个中心城区的成交量是22679套，占比52%，超过了包含崇明在内的众多郊区。
我筛选了中心城区内房龄超过20年、面积60平以下的房子，成交量破4000套的一共有三个区域。杨浦、徐汇、普陀，成为今年老破小最受欢迎的区域。尤其杨浦，鞍山、中原、黄兴一带的老破小扎堆聚集，本身就是内环老破小最集中的区域之一。加上周边不少新房挤压，价格一低再低。
12月数据截至本月19日，数据口径来源：兔博士，仅供参考
当我打开链家搜索一个之前实地去看过的老破小，鞍山四村，看到的成交数字也有点惊呆了。
2年前同户型一室户单价接近8万/平，而今到了5万多的水平。这个案例也成为市区老破小的一个成交缩影：跌落的价格换来超量的成交。
图源：链家
数据来源：链家
前11个月成交了去年的近2倍。尤其最近几个月，都有稳定的成交量。
不只杨浦这个小区，全市月度成交来看，年底也迎来了老破小的二次春天。最具象化的就是下面这张折线图。
数据口径来源：兔博士，仅供参考
按政策节点，新政后一个月成交量都是上涨的，一个月后开始转向下跌。而如今已来到年尾，距离政策发布过去2个多月了，成交还在持续。
折线图上不仅10月走高，11月绝大部分市区也依然是向上趋势。更重要一点，当下这份热情似乎还未衰退。
03
看了老破小，当然少不了关注下郊区次新房。数据筛选的条件是10年以内，结果也蛮意外的。排在最前列的是浦东，但各位看下旁边的是谁。
12月数据截至本月19日，数据口径来源：兔博士，仅供参考
我想到了松江的二手次新成交量可能还不错，但没想到会这么夸张。在其他郊区还努力够上3000套成交水平线时，松江异军突起，全年成交量直接比肩从来只做大哥的浦东。
到12月19日，我统计当天，一共卖出了4829套。这个数字是奉贤的近2倍，闵行的3倍。出于好奇，我又细看了下每月的成交情况，发现了更有意思的事情。
松江今年的次新成交基础本身就不低，借着两次新政又往上蹿了一蹿。而且和浦东的数据咬得很紧。
数据口径来源：兔博士，仅供参考
6月和10月，夸张到直接爆过了浦东，成了这两个月的全市第一。虽然背后是以不到4万/平的成交均价（1-11月）换来的，而嘉定、青浦的二手次新成交价都在4万/平以上。
但不得不说，从前面的市区老破小到此刻的郊区次新，有了价格优势后确实是好卖。
04
既然话说到这里，那这几年最不被大家看好的学区房呢？是否真的彻底凉了？还是在悄悄回归二手市场？
为了让答案更具体，我选取了17个典型学区房小区，跨度覆盖内中外环。很多极端小户型曾经被抬上了20万+/平，但狂热褪去后，这些房子的价值也陆续回归，所以今年依然是上海二手市场上活跃的一分子。
12月数据截至本月19日，数据口径来源：兔博士，仅供参考
首先最惹眼的是闵行。虽然属于外环，但这两年几乎成了区域教育届的卷王。TOP3样本有2个都来自这个区域。
尤其春申板块的高兴花园五街坊，今年到12月19日成交97套，再加上其他街坊，一共成交了130套。放在全部样本中看，也是一个不小的数字。
其次就是内环成交热度最高的：梅园系列小区。福山外国语+建平西的双雄组合，简直是整个浦东的学区房圣地。尤其梅园三街坊，2021年个别小户型还在20万/平，两年前来到17万/平。
图源：链家
目前差不多面积的户型链家成交均价在10-11万/平左右。今年三街坊一己之力卖出了73套（截至12月19日）。而前8个月几个街坊总成交量已经超过200套，差不多接近2022年全年的水平。
可见无论价格高点还是当下，梅园都是屹立不倒的存在。而最让人意外的是华二加持的前滩。最近一段时间，前滩突然爆发，成交量开始逆风起飞。
尤其尚峰名邸直接领跑板块了。10月一口气卖了10套47平的小户型，到统计日，12月不到20天也已经成交6套。加上板块内晶耀名邸、锦绣臻品，这3个小区今年就卖出了80套。
总之，家长们对华二的信心基本没有磨灭过。只要有机会就会坚定入局。而当下的市场价格就是一个机会。
05
最后一个我想已经不用强调了，各位都感受到了，就是二手豪宅市场。今年上海豪宅几乎撑起了全国的半边天。各地富豪集体抵沪，拿下上亿的房子，和拼夕夕团购一样毫不费力。
所以我们的筛选条件严格了一些，限定全市3000万以上豪宅。于是从900多个成交数据可以发现，二手豪宅全年成交量都创了新高，但越到年尾越疯狂。
数据口径来源：兔博士，仅供参考
10月、11月一起成交量直接突破210套，有种年底甩货大酬宾的即视感。甚至10年不问江湖的檀宫，今年都成交了2套，其中一套大标的就在最近的12月初成交，总价3.5个亿。
往年这个时候，哪见过这么大阵仗？板块来看，今年上海二手豪宅成交主力板块，集中在了陆家嘴、联洋、新天地和徐汇滨江。大部分成交都是世茂滨江花园、仁恒河滨城、翠湖天地等贡献的。
我特别关注了下世茂滨江花园的数据。今年一共成交120套，一个小区扛起了整个陆家嘴一大半的KPI。四季度数据更夸张，直接卖出了之前的近2倍成交。这还是在12月没过完的情况下，等于2个月+19天的成交数据，真有年底冲业绩那味儿了。
数据口径来源：兔博士，仅供参考
06
关于数据就整理到这里，今年上海二手成交量确实一路高歌猛进。也是有了这些数据，我们才敢说楼市成交反弹已经是基础性事实。
但背后呢，各位有没有看到一个清晰的画面？从老破小开始，到次新房，再到学区房等特殊产品，最后是豪宅，一座城市最最核心的资产。
上海楼市这一轮以价换量，最早就是从两年前的老破小开始的。然后是今年的大户型、豪宅开始明显降价。这也说明了一件事，就是房子还得是高品质的，才能在这个楼市周期里坚持更久。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：余奔雷，36氪经授权发布。