REITs扩容，租赁行业加速“金融化”

作者：丁祖昱评楼市发布时间：2024-11-07

保租房公募REITs的申报发行节奏正在加快。

近期，招商蛇口租赁住房REIT正式在深交所上市，这是年内发行的第2支，也是2022年以来的第6支租赁住房公募REITs。

至此，租赁住房REITs累计发行总规模已达95.5亿元。如果加上公开发布发行规模的待上市保租房REITs，年内租赁住房公募REITs累计发行规模有望破百亿。

随着我国公募REITs发行进入常态化阶段，未来租赁住房公募REITs发行节奏或再提速。

值得注意的是，目前各类租赁企业尤其是地方国企平台公司均在推进“首发”筹备工作，与此同时，多支已上市的保租房REITs在稳定的收益基础下也积极启动“扩募”工作，这将共同加速租赁行业“金融化”。

01 保租房REITs总规模已近百亿，底层资产多处于一线城市

10月23日，招商蛇口租赁住房REIT正式在深交所挂牌上市，产品发行总规模13.635亿元，上市首日涨幅达7.15%。

至此，目前累计已有6支租赁住房公募REITs上市。其中2022年发行4单总规模为51.4亿元，2024年已发行2单总规模44.1亿元，合计已发行规模达到95.5亿元。

已上市的6支租赁住房公募REITs，除中金厦门安居REIT位于厦门以外，其余底层资产都位于一线城市，整体资产体量、运营周期、资金规模也存在显著差异性。

从资产体量来看，新上市的招商蛇口租赁住房REIT最小，规模仅6.5万方、房源仅927套，而其余5支REITs体量均在10万方以上，且租赁住房套数均在1500套以上。

运营时间上，招商蛇口租赁住房REIT最长，均在4年以上，而其余5支中仅华夏北京保障房REIT运营满3年，另外4支都未满3年。

资金规模方面，国泰君安城投宽庭保租房REIT发行规模最高为30.50亿元，招商蛇口租赁住房REIT发行规模略高于其他4支。

02 保租房公募REITs表现文件，三季度净利润、可供分配额齐增

保租房公募REITs运营相对稳健。

2024年第三季度，5单保租房REITs合计实现净利润4432万元，环比增长3.4%。

从各基金表现来看，城投宽庭保租房REIT净利润规模最高，2024年第三季度净利润达到1954万元，环比增长4.5%，华夏基金华润有巢REIT净利润环比增幅最大，达到13.8%，主要在于其较强的成本管控能力和品牌知名度的带动，报告期内该基金的营业成本和销售费用分别环比下降5.8%和7.6%。此外，5单保租房REITs仅红土创新深圳安居REIT净利润环比下滑3.0%。

可供分配金额看，5单保租房REITs得益于相对稳定的盈利能力，合计可分配金额8501万元，环比提升2.2%。

其中城投宽庭保租房REIT受基础设施资产江湾社区项目和光华社区项目出租率环比提升1.8和3.4个百分点拉动，报告期内可供分配金额环比增长6.6%，显示出资产运营的边际向好趋势。