房屋养老金多少才够用？机构估算还需4.4万亿元｜氪金·房地产

作者｜王晗玉

编辑｜郑怀舟

在住房和城乡建设部提出研究建立房屋养老金制度不到一周后，上海房管局发布了有关住宅维修资金管理的新规定。

此前在8月23日，住建部副部长董建国在“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上提到，上海等22个城市正在试点，试点的重点是政府把房屋养老金公共账户建立起来。

随后这一消息被部分市场观点解读为“个人出钱给房子养老”、“房屋养老金等同于房地产税”等含义。

不过经过多位研究机构专家在住建部直属期刊《建筑》杂志发表解读，目前可以确定公共账户筹集资金无需业主额外缴费。但透过市场讨论的热度也可感知，楼龄老旧导致的居住质量下降与检修困难正逐渐凸显。

这一困境对应的现实是，当前存量市场中，楼龄超过20年的“高龄房屋”占到15%，且规模正持续扩大，并不断推高折旧损耗与安全隐患。因此体检、规避此类风险的资金需求有多大？此前已在执行的住宅专项维修资金是否足够？未来又有哪些市场机会？

房屋养老金，钱从哪里出？

8月23日在国新办举行的新闻发布会上，住建部副部长董建国在答记者问谈时提到：“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”

当时，这一信息被部分观点理解为后续业主还需向房屋养老金公共账户缴纳费用。但随后住建部建筑杂志社智库研究院执行院长肖正华、上海市房地产科学研究院院长严荣、浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬等，分别在建筑杂志社官方公众号发表观点，更正这一误解。

如肖正华指出养老金公共账户资金来源渠道主要有：城市政府可以通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、原公房出售资金等多渠道归集。

严荣也表示，公共账户资金来源要由公共部门筹集，主要的来源包括城镇土地出让收益，体现“取之于房、用之于房”的原则，另外还可来自于老旧小区改造资金以及其他财政资金。因此“当前研究建立公共账户并不需要老百姓直接出钱”。

虞晓芬则指出，尽管我国在推行住房商品化时建立了购房者按建安成本5-8%缴纳房屋维修基金的制度，但因数量十分有限，已难以满足城市房屋安全维护和老旧小区更新需要。

这解释了当前试点工作为何在已执行房屋维修基金制度的前提下，仍需建立公共账户。

上海易居房地产研究院副院长严跃进解释说，房屋养老金由个人账户和公共账户组成。个人账户由住宅专项维修资金平移而来，现行标准延续自2008年的“按住宅建筑安装工程每平米造价的5%-8%缴交”。当资金余额不足首期资金的30%时，需及时续交。

按照最初设想，个人账户资金可用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修等工作。但在实际运作中，严跃进提到，这部分资金存在规模过小、应对房屋安全新问题的解决能力弱等问题。且过去很多老旧房屋、房改房等都未及时建立维修资金的账户和数据，账户的资金缺口比较大、续筹难、业主抵触情绪大。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也提到，此前住宅专项维修资金存在程序冗长、提取和使用难的困境，导致一边是资金“睡大觉”、一边是需要大修大补而不得、不及时，从而损害相关业主的权益。

而公共账户不同于个人账户——账户归属于个人，资金的提取、使用须经业主决策——或将更好地发挥统筹作用。严跃进预计公共账户会以市一级账户的方式建立，以更好发挥全市统筹和统领功能。

谈及公共账户未来可能的资金来源，严跃进预计至少有7项，包括土地出让金、老旧小区改造资金、财政拨款、税费支持等。

制图：36氪

20年老楼占15%，资金需求或达4.4万亿

目前有多位业内专家判断，依照当前的存量房屋规模和房龄，房屋养老金个人账户既有资金规模过小。那么要想满足实际的房屋维修所需，还需筹集多少资金才够用？

对此，严跃进在其针对房屋养老金制度的研究报告中算了一笔账。

首先，据其结合国家统计局数据统计，目前至少有15%的房屋房龄超过20年，至2030年，这一比例则将达到32%，届时房屋“老龄化”问题将更为严重。

数据来源：国家统计局、易居研究院  制图：36氪

同时，当前市场也已步入存量房占主导的阶段。以上海为例，截至2023年底，上海市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，按2023年上海新房交易规模约1000万平方米的规模计算，存量房市场约为增量房市场的76倍。这表明后续存量房的管理将愈发受到重视。

当前根据统计局公开数据，全国城镇存量住房总规模达到约350亿平方米；严跃进根据房屋检测、电梯更换等各地情况估算，每平方米房屋每年安全管理成本约为5元；再根据各房龄段的房屋进行简单平均和估算，其估计存量房平均剩余房龄约25年。

据此三者相乘，严跃进认为，若要持续开展全国性的房屋养老金政策，未来至少需要4.4万亿元的资金投入。

此外，根据相关机构披露，目前房屋养老金个人账户资金规模约为1万亿元，因此公共账户资金缺口或达3.4万亿元。而按照存量房平均剩余房龄约25年计算，待公共账户落地执行，此后每年管理、维修存量房投入的资金规模或需达到1300亿元。

4.4万亿市场，谁能嗅到机会？

4.4万亿元的资金需求，从另一个角度来看，也将催生一个4.4万亿规模的市场。严跃进亦认为此类资金支持有助于加快房屋体检、房屋维修、房屋管理等一系列工作，带动相关产业链扩大市场。

以房屋检测行业为例，根据政策导向，房屋养老金的一个重要用途是投向房屋体检业务。这或能带动传统房屋检测机构、新型房屋检测机构、专业细分领域检测机构的业务提振。

根据易居研究院的报告，传统检测机构通常包括房屋检测中心、建筑科学研究机构、建设工程检测中心、房屋质量检测站、室内装饰质量检测中心等，属于老牌检测机构，基础扎实，也有包括城中村改造、动拆迁业务和老旧小区改造等领域的成熟检测经验。

新型检测机构包括智能检测机构、大数据分析机构、绿色检测认证机构、互联网+检测机构等，此类机构市场扩张能力较强，能利用数字化等技术快速和精准输出检测结果。

而如防水检测、隔音检测、抗震检测、甲醛检测、土地检测、岩土工程检测等细分领域检测机构，伴随新规试点对此类细分领域的重视，其业务量或也会有持续拉升的机会。

此外，过去在物业维修领域中，涉及到设施设备安装类工程，往往面临资金提取困难等问题。伴随房屋养老金公共账户逐步建立，资金状况有望持续改善，设施设备和工程安装行业也有机会获得增长。

“包括房屋体检和检测行业、设施设备和工程安装行业、智能设备和数字化行业、房屋维修管理和服务行业等都会获得更大的发展机会。”严跃进判断。

显然，在增量市场有所回落的当下，对于房屋检测、设备安装一类行业参与者，养老金公共账户的建立更值得期待。

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