12个典型城市房价最抗跌的板块是？

2021年下半年以来，中国房地产市场经历了近20年时间最长、幅度最大的量价调整。

克而瑞研究中心基于保值力研究成果，梳理了12个典型城市、2980个细分板块、99679个住宅小区的一二手房量价走势。结果发现，对比2021年定基房价水平来看，有14%的板块的房价跌幅小于5%。对比各类板块房价定基指数来看，高端板块房价最为坚挺，2023年末房价仍高于2021年。

在2022年三季度、2023年二季度、2023年年末、2024年二季度的四次流速反弹周期中，抗跌板块的成交规模回升均最为明显，并且在2024年之前的三轮反弹周期中，抗跌板块的流速均回到了基期的80%以上。

对于房价适中的刚需流量板块而言，典型如北京沙河（中关村）、杭州临平老城（生物医药产业园）、南京铁心桥（软件园区）等，由于目标客户范围较大，再加之二手房价格的稳定，使得购房者信心较强，板块内新房流速持续向好，当前流速均较2021年月均交易量增长超过100%。

我们认为，就各城市房价跌幅最小的前10%板块来看，平均市场份额只有10%左右，仍有较大的上升空间。让抗跌板块占据更大的市场份额，不仅有利于加快城市的平均去化速度，相比那些大幅度打折去化的项目而言，也更有利于提振市场信心。

01 近三年全国房价下跌超一成

抗跌板块成交金额TOP3均位于上海

近两年来，受宏观环境、经济周期等多重因素的影响，新房市场持续承压，二手房价格也延续相对低位。基于国家统计局发布的70城数据可见，二手房房价降幅较新房更为显著。不过，考虑到市场分化，各板块房产价格也呈现不同地走势。

为了更加公允地研究房价指数变动，避免成交结构和交易连续性不足等因素对房价指数造成的影响，本文使用二手房挂牌参考价变动测算各板块的房价走势，共涉及2980个板块、99679个住宅小区。

对比2021年定基房价水平来看，有14%的板块的房价仍是比较抗跌的，2024年9月房价较2021年跌幅小于5%；2024年前9月，在各类板块中，抗跌板块一二手房交易量占比约为18%，成交金额占比约为28%，抗跌板块内，中高端板块占比相对较高。

按照2024年前9月新房成交金额来看，上海淮海路板块、豫园板块、徐汇龙华板块，西安奥体中心板块、上海不夜城板块、嘉定新城板块、北京西城板块、西安中央创新区板块、是成交最为活跃的TOP8板块，成交金额均超100亿元。从城市角度来看，上海高端板块淮海路板块和豫园板块尤为突出，成交金额均超300亿元。除此之外，其余新房成交主力多是改善和刚需板块。

02 高端板块房价抗跌性更强，西安此类板块房价逆势上涨

为探析不同板块的房价发展趋势，克而瑞研究中心以12个典型城市的2980个板块为样本，根据各板块二手房挂牌价格，将板块分为刚需、改善、高端三类（以全市中位数的1倍、1.8倍为分隔点）。根据挂牌参考价的相对变化幅度，测算各类板块的房价发展趋势。

测算过程中发现，刚需、改善房价高点都出现在2021年，故以2021年为基期，计算了2020年1月以来各类板块的房价发展指数。分板块类型来看，高端板块房价最为坚挺，2023年末房价仍高于2021年，直至2024年才真正进入下跌通道，跌幅为各类板块中最小，2024年三季度末高端板块房价定基指数为96，仅较2021年下跌了4%。即便与2022年年中的高点相比，高端板块房价降幅也仅为8%，仍是各类板块中最低。

改善类板块跌幅居中，在房价的反弹周期中，与刚需类板块房价指数相近，但是在房价的持续下跌阶段中，改善类板块跌幅均小于刚需。2024年三季度末改善板块房价定基指数为88.2，较2021年下跌了11.8%。

至2024年三季度末，样本城市高端板块（房价高于全市平均1.8倍）二手房挂牌参考价平均较2021年下降了4%。从具体城市表现来看，西安、北京、上海、广州、深圳等城市此类板块抗跌能力更强，挂牌参考价均与2021年相若。

以西安的浐灞商务板块为例，该板块高端项目云集，2021年新房均价即达到2.5万元/平方米以上，虽然在2022年间经历了一波下行调整，房价跌破2万元大关，但2023年后房价即再度回升，站到3万元以上，2024年虽然受整体行业大环境影响，房价有所回调，但仍高于2021年平均。板块内的典型流量项目自然界，累计新房成交超过4000套，新房价格、挂牌参考价、二手房成交均价均较2021年上涨5%左右。同板块内的浐灞半岛项目，前期房源价格较低，2021年挂牌价还不到2万元/平方米，其别墅房源价格赶上了板块的房价上涨周期，与2021年相比，目前二手房挂牌价、成交价上涨超过40%。

西安主要得益较佳的供求关系，以及对库存规模的良好控制，至2024年9月，城市消化周期仍维持在一年左右，且新房住宅的年交易仍能维持在6000套以上的水平，二手房的价格表现也更为坚挺。

03 房价抗跌板块的新房流速更加稳定

反弹期表现也更为抢眼

追溯新房交易规模发展趋势，2024年三季度，典型城市流速仅为2021年平均的四成。从细分板块来看，房价抗跌性更强的板块，其流速曲线的下降更为平缓，并且在刚需类板块中，这一差异更为显著。

按板块房价的定基指数划分，纵观2021年以来各类板块的新房流速变化情况，可见在2022年三季度、2023年二季度、2023年年末、2024年二季度的四次流速反弹周期中，抗跌板块的成交规模回升均最为明显，并且在2024年之前的三轮反弹周期中，抗跌板块（房价定基指数跌幅低于5%）的流速均回到了基期的80%以上。

典型如西安奥体中心板块，当前新房均价1.7万元/平方米左右，消化周期常年维持在10个月以下，板块房价也持续稳定，2021年以来的月度板块房价定基指数均维持在85以上，2024年三季度末房价仅较2021年下降4%。2023年四季度西安奥体中心板块月均新房成交套数达到951套，较2021年月均流速持平，诸如鼎诚御峰里、西派璟悦、西派麟悦等项目均取得了七成以上的开盘去化率。

在更为坚挺的房价支撑下，这些板块往往拥有着更好的发展预期，去化压力也相对较轻，因此在历次市场反弹周期中，也往往能够取得更为明显的交易量回升。再加之当前中央部委“严控增量、优化存量、提高质量”的政策导向，新房市场发展也会更加偏向于这些房价指标维稳的优质板块。其新房成交规模也有望先一步企稳。

单看刚需板块，房价抗跌板块的流量稳定性优势更为显著，其他类型的板块交易量走势均高度相似。自2022年下半年以来，板块的新房交易指数即持续领先于其他刚需板块。譬如在2023年四季度，抗跌板块新房交易量较2021年平均下跌19%，而其他各类板块，新房交易量均较2021年平均下跌超过40%。并且在2022年下半年-2023年年末，抗跌刚需板块的交易量跌幅始终维持在二成左右或更少，一直处于相对稳定的范围。直至2024年以来，抗跌刚需板块的交易量才出现大幅下探，降幅超过40%，但仍好于其他板块至少10个百分点。

这些板块中，典型城市郊区的优质片区表现尤为突出，如北京昌平沙河、上海嘉定新城、广州花都、深圳龙岗、西安灞河纺织城板块等。客源较为丰富，房价相对稳定，新房产品相对在售二手房优势突出，交易量波动也明显小于其他板块。典型如上海嘉定新城，2024年三季度板块二手房挂牌价格较2021年下降约2%，新房平均月成交约230套，较2021年月均值下降40%。目前嘉定新城二手房价格普遍在3.5万元/平方米左右，在售新房则主打品质提升，平均售价约5万元/平方米，与二手房市场拉开了明显差距，再加之上海对于五大新城落户和购房政策的持续宽松，板块一二手房形成了较好的价格梯度，2024年下半年一二手房成交套数比为61:100，仍与2021年相若，持续高于上海全市一二手房30:100的规模之比。

考虑到当前市场对于项目利润空间和流速愈发审慎的考量标准，建议地方政府应更加重视房价抗跌板块的微观调控，在土地供给、新房预售、闲置土地盘活、旧改开发等方面予以更加精细的管理，促进板块住宅用地、优质新房项目开发有序推进。

04 杭州刚需抗跌板块流速最为稳定

交易量较2021年降幅不足一成

进一步分城市视角来看，广州、杭州、西安抗跌板块的交易规模韧性最为突出，较2021年月均值降幅均在15%以内，此外深圳、合肥、天津、南京等房价降幅较小的板块，其交易规模韧性也明显更佳，如南京房价降幅在20%以内的板块，其交易量平均跌幅52%，而其他板块交易量平均降幅均高于七成。至于北京、上海、重庆、苏州、武汉等市，各类刚需板块的差距则相对较小。

以杭州高流量的刚需板块为例，房价跌幅较小的金沙湖2024年三季度月均交易量220套，与2021年大致持平，2024年金沙御湖境、沐晴川府等品质项目仍能取得60%以上的开盘去化率。而房价下跌15%的远郊刚需板块临平经开区，流速则只有2021年的9%，2024年以来的7次项目开盘，无一开盘去化率超过30%，而在2021年该板块开盘去化率接近100%。受去化速度下降影响，临平经开区的消化周期也由2021年的1.1个月骤涨至2024年的20个月。

05 2024年10月领跌板块成交大幅反弹

但流速较2021年降幅仍达43%

2024年10月，得益于行业的大量利好政策刺激，典型城市新房交易量大幅回升。对比2024年前三季度交易量看，各类板块交易量均大幅回升。房价跌幅大于30%的领跌板块，交易量增加了86%，但是对比2021-2023年交易量可见，这更多的还是由于2024年前三季度基期数值过低的缘故。譬如广州增城的石滩板块，2024年10月新房成交140套，较前三季度月均增长了133%，但是相比2021年月均350套的交易量来看，流速降幅仍高达60%，2024年10月消化周期仍高达36个月。

房价降幅在20%-30%之间的板块，年内交易量回升幅度最大，较2024年前三季度月均流量增长了110%，在经过了三年的房价调整后，不少板块的房价已经基本达到了自住型购房者的心理价位，再加之最新的政策面刺激，10月份交易量大幅提升。典型如天津空港经济区，2024年10月新房成交370套，较年内月均流速增长110%，较2021年月均交易量增幅也超过100%，板块内四代宅项目绿城桂月雲翠持续热销，10月份单盘交易107套，连续两个月备案成交金额超过2亿元。

房价降幅在5-10%之间板块，10月交易规模变动表现最佳，流速已经回到2021年的高点。不仅较年内均值增幅超过九成，较2022-2023年增幅超过四成，相比2021年高点的降幅也仅有4%。不过交易量的大幅反弹，也基本兑现了此类板块的整体上升空间，除非个别板块发展预期出现明显转变，未来交易量进一步上行的难度较大。

而房价跌幅在5%以内的抗跌板块，交易量仍有进一步上升的空间。对比2024年前三季度月均来看，这些板块流速仅上升了57%，为各类板块中最小。固然，这一方面是由于此类板块基期数值较高的缘故，但更多的还是受制于供给端的不足，诸如上海嘉定新城、南翔、深圳宝安新安、杭州新天地、西安草滩、田家湾等，消化周期指标均相对健康，但2024年10月交易量较2021年月均降幅仍超过50%，板块内有效新增供应不足，大大制约了这些板块的去化速度。

结语

2021年至今，大量城市新房交易规模下跌过半，在行业价跌量缩周期之中，为数不多的房价抗跌板块更加难能可贵：

一方面，抗跌板块规模走势更加稳定，在2022年三季度、2023年二季度、2023年年末四次反弹周期中，板块流速均回到2021年的85%以上，而其他板块至多回复到70%左右，且在刚需板块中，抗跌板块的流速稳定性更加明显，交易量跌幅常态化小于其他板块超过10个百分点。

另一方面，抗跌板块当前新房市场去化压力更低、去化速度也更快，2024年三季度末抗跌板块的平均消化周期仅为15个月，仍处在合理范围之内；2024年抗跌板块平均开盘去化率达到36%，同样明显高于其他板块，并且在高端板块中，抗跌板块的去化优势更为显著，平均消化周期仅有10个月，平均开盘去化率更是达到八成。

但是从规模视角来看，2024年在各类板块之中，抗跌板块的流速占比仅为18%，大多数房产交易仍来自于房价明显下跌板块。从地方主管部门角度来看，为稳定需求侧信心，也需要在供给侧做出更多有效举措，如稳定领跌板块房价、减缓房价下跌板块、适度增加抗跌板块土地供给份额、加快适销高品质住宅的上市节奏等。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。