现在地产人跳槽，难度堪比考公

时间过得真快，一转眼，又过了一年！回顾2024年，地产行业有惊喜也有波折，有机遇也有挑战。而身处其中的地产人，有人离开，有人坚守，还有人彷徨。

新的一年，地产人将何去何从？‌还有哪些房企和岗位，值得地产人考虑？

01

地产人跳槽

这三类房企相对保险

虽然2024年各类利好政策频出，对稳定市场起到了一定作用，但房企仍需应对三大挑战。

第一个是销售与利润下降

有机构统计，2024年1-11月，百强房企实现销售操盘金额34326.3亿元，同比降低30.7%。与此同时，为了加速去化，房企普遍采取以价换量策略，进一步压缩了自身的盈利空间。2024年前三季度，72家沪深上市房企，超一半出现利润亏损。

第二个是债务风险

粤开证券报告显示，2024年上半年，上市房企现金及现金等价物余额较2023年末下降8.9%，而房企债务短期偿付压力有增无减，房企现金短债比降至0.58，账面自由现金不足以覆盖一年内到期的有息负债。

第三个是市场信心

尽管当前政策环境已处于历史最宽松阶段，但购房者对未来房价走势和就业前景存在担忧，导致市场活跃度提升受限。

所以，2025年房地产形势依然不容乐观，不仅是民营房企，甚至国央企都要做好过冬准备。

那么，面对依然严峻的市场环境，地产人跳槽应该首选哪些房企呢？明源君这里提供几个标准:

• 第一是看融资成本。一家房企融资成本的高低，很大程度上能反映出这家企业的基本面和抗风险能力。有金融机构帮你把关，大概率错不了。
• 第二是看土地质量。当前衡量房企强弱的标准已经从单纯的土地规模转向了土地质量和货值分布，尤其是看房企在一线和强二线城市的核心地段有多少货值，这样才能确保流速或利润。
• 第三，不光会造房子，还要会造好房子、贵房子。现在房企之间的竞争格局，已经回归到产品和服务的比拼。谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场和未来。
• 第四，看销售额增长没用，重点要看净利润率和现金流。一方面，房企的盈利状况直接影响员工的收入和福利待遇。另一方面，房企只有在现金流充足稳定的情况下，才可以确保按时发工资。

照着这几条标准环顾当下，目前也只有这三类房企安全垫最高：

第一类是资金实力雄厚、市场化程度较高的的国央企，代表房企有保利发展、中海地产、华润置地等。

明源君一直强调，国央企内部也分三六九等，有的融资成本低、市场化程度高、产品力也十分能打，有的则恰恰相反。

目前来看，比较稳健的还是以保利发展、中国海外发展、华润置地为代表的老牌央企。

这几家房企有几个共同特点：

首先融资成本低，甚至比往年还有所下降。

比如2024年上半年，华润置地、保利发展、中国海外发展综合融资成本均在3.5%或以下，处于行业最低区间，融资优势突出。

而且和去年同期相比，这三家房企的融资成本还有一定幅度的下降，足以看出金融机构对这几家房企的青睐。

其次是盈利能力强劲，三家就占了市场总盈利的三分之一份额。

最近几年，“以价换量”成为房企去库存常用手段，进而导致营收规模增长动力不足、利润水平承压。

不过，这三家房企的盈利能力依然强劲。2024年上半年，中国海外发展实现净利润103.14亿元、华润置地102.53亿元、保利发展74.20亿元，这也是业内极少数盈利超70亿元的三家房企。

按照2024年上半年实现盈利的76家上市房企盈利总额981.94亿元计算，仅这三家房企，就占了总和的三分之一还多。

第二类是长期强调财务纪律、不为规模牺牲风控底线的头部房企，代表房企有绿城、龙湖等。

绿城和龙湖，一个混合制，一个民营。他们在2024年的表现同样不俗。其中2024年上半年，龙湖在全国23个城市进入了TOP10，并同时摘得重庆、昆明商品房销售金额榜第一和第二。绿城在一二线城市销售额占比80%，在杭州、上海、宁波、西安、北京等13个核心城市销售排名均居前十。

绿城和龙湖得以稳健发展至今，也有几个共同特点：

首先是底线思维强。

在当前房地产行业面临多重挑战的背景下，底线思维对于房企的重要性愈发凸显。一方面，坚持底线思维体现在不过度扩张和不过度负债，另一方面，底线思维使房企在制定战略规划时能够考虑到最坏的情况。

比如在投资布局上，绿城就始终保持清醒头脑，坚持重项目轻城市的原则，即便是北京上海等一线城市，只要项目安全性不够高且现金流的模型不符合流程要求，就不会盲目获取。

龙湖很早之前就研究了国外许多房地产公司的死法，后面还会定期对自己进行极限压力测试。所以龙湖在制定战略的时候，先想生死，做长是第一目标，其次是做强，再次才是做大。

其次是产品力有口皆碑。

产品力是绿城和龙湖长期稳健发展的另一大利器，不光消费者高度认可，业内同行也经常来这两家学习取经。

比如在绿城，经营必须在产品和品牌之后来考虑，要在坚持产品导向的前提之下，再来考虑如何将企业的经营效益的最大化。

2024年上半年，绿城中国发布行业首个企业“好房子”标准，标准共计226项条款，有189项严于国家标准及行业标准。

第三类是靠区域深耕为自己赢得一片天地的地方性房企，代表房企有滨江集团等。

滨江是继龙湖之后，又一家民营房企之光。2024年1-11月，滨江集团实现销售额1020亿元，位列克而瑞全国销售排名第八位，较2023年上升3位，民营企业第一。

滨江的优势主要有以下几个：

首先是项目高度集中在浙江，管理效率高。

滨江的项目多集中于经济发达的浙江，其中杭州占60%左右，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比15%。

一方面，这样的布局策略，使得滨江管理半径很小，不仅可以节约交通费、差旅费等支出，也可有效提高决策效率。

另一方面，由于项目布局集中，滨江可以根据楼盘实际销售情况，快速调配工作人员，提高人均效能。

其次是自身产品力过硬，还经常向外“取经”。

一方面，常年的区域深耕，使得滨江对于本土购房者认可的各项需求更为了解，所以其打造出来的产品，客户认同度高，销量自然不会差。

比如2024年1-11月，滨江在其大本营杭州，全口径、流量和权益销售额三个榜单上均排名第一‌。

另一方面，滨江从管理层到员工，已经形成自上而下的产品主义。

比如每个项目交付前，滨江董事长必到现场把控每一个细节。对内提升的同时，滨江还积极向外“取经”。2024年，滨江陆续向万科、绿城、龙湖这三家同行学习内部管理、产品等。另外还将跨行学习华为、小米等优秀公司。

02

降本增效主旋律下

慎选纯花钱部门或岗位

除了选房企，选城市公司和岗位同样很重要。

首先讲下城市公司。

之前明源君讲过，虽然同属一家房企，但不同城市公司的业绩却反差明显，有的城市公司业绩好，奖金高，而且还会随着业务扩张持续招人。有的城市公司则因业绩垫底，最后落得个被合并的下场。

2025年，哪些城市公司更值得地产人加入呢？克而瑞按照规模、价格、库存、去化、二手、转化、投资、盈利等多个维度，测算了有望率先止跌回稳的10个城市：

• 第一梯队有杭州、上海、成都、西安，这些城市短期内市场热点恒热，三季度面临降温趋势，好在政策“托举”使得市场短期尚能保温；
• 第二梯队有天津、深圳等，这些城市经历了前期深度调整，新房项目来访、认购，二手房成交量等短期内都出现激增现象，预期市场仍在持续修复；
• 第三梯队有合肥、北京、广州、长沙等，这些城市主要是基于低库存现状，只要销售好转，市场便能迅速恢复，潜力较大。

再讲下具体岗位。

之前明源君就说过，随着地产行业持续下行，以及新拿地比例锐减，房企普遍采取缩编、裁员策略“过冬”，即便是国央企，这两年招聘需求都有明显减少。

当然，这里面也存在着岗位分化。

一方面，随着降本增效成为房企不可或缺的核心战略，一些只会花钱不会赚钱的部门或岗位，将变得越来越不重要。

另一方面，随着市场竞争愈发激烈，房企都把主要心思放在了积极卖房、提升产品力和盘活存量上。明源君这里也列举几个岗位：

第一个是线上营销人才。

最近两年，越来越多房企开始转战“线上营销”。VR看房、数字楼盘等产品的应用，不仅丰富了房企原有的销售方式，也催生了线上营销人才的需求。

根据招聘网站显示，包括华润置地、中海地产、越秀地产在内的多家知名房企，都在积极招聘线上营销相关岗位。

第二个是豪宅产品设计岗位。

最近两年，随着改善需求成为市场主流，客户对产品的要求越来越苛刻，由此也催生了房企对豪宅产品研发设计人才的迫切需求。

比如越秀地产招聘设计岗，就写明了有上海当地/豪宅项目经验优先考虑。中海地产招聘设计经理，也提到有单价15万/平米以上豪宅设计经验者优先考虑。

第三个是资产管理岗。

近两年，随着房地产行业持续出清缩表，不少房企才开始把目光投向资产盘活，希望借此解除资金沉淀套牢的被动局面。

比如2024年4月，龙湖集团就通过整合长租公寓、活力街区、服务式公寓、产业办公、妇儿医院以及颐年公寓等多元业务，专门成立逍遥洲资管。

华润置地也明确把“大资管”业务作为主航道业务来定义，目标是“十四五”期内将其培育为公司的第二增长曲线。

房企对资产管理重视程度的不断提高，自然也带动了对资管专业人才的需求。

本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：古月，36氪经授权发布。