南京新房止跌、厦门二手房领跌，144㎡以上房价更抗跌

近期，国家统计局发布2024年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，从结果来看，依然还是上海、西安新房价格坚挺，同时南京结束了连续15个月的下跌，环比上涨0.3%，涨幅排名全国第二，仅次于上海。

二手房方面，2024年8月70个大中城市仅吉林环比微涨，厦门同比领跌，不仅仅是8月，从1-8月平均来看，厦门与广州、徐州跌幅均靠前。

具体到面积段来看，部分城市虽然整体房价下跌，但144平方米以上面积段房价却仍保持上涨。

从克而瑞地方机构的情况反馈来看，部分城市房价保持上涨主要还是受成交结构影响，部分城市二手房下跌则为受新房市场价格“内卷”、二手房挂牌量居高位、产业支撑不足等多方面不同因素影响。

2024年9月14日，国家统计局发布2024年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，除了上海、西安新房仍保持坚挺之外，南京新房环比上涨0.3%，涨幅仅次于上海，排全国第二。

这是南京新房价格自2023年5月至今首次止跌回升。

对此，克而瑞南京机构表示，南京新房价格止跌主要是因为两大原因，其一是新房市场方面：南京河西中、大校场、鼓楼滨江这些板块高价项目的网签量增加，同时在6月年中冲刺后，有些热销的主城项目收回部分折扣。其二则是因为南京二手房价格趋稳，挂牌总量大幅下降，市场出现筑底征兆。

克而瑞南京机构数据显示，从挂牌量上看，截至2024年8月底，南京全市二手房挂牌总量为98827套，较上月减少67324套，环比下降40.5%。

同时从成交情况来看，8月南京全市二手房成交套数为8109套，同比上涨20.5%，环比下降19.3%，全市二手房成交均价为23604元/㎡，同比下降15.5%，环比上涨2.6%。

当前南京市场一二手房区域分布较为明显，主城四区中玄武、建邺、鼓楼等区域二手房成交占比要远高于一手房，看似差异很大，但实际上400万以内二手房成交占比达74%，250万以内的二手房成交占比51%，这些区域二手房全面承接刚需。一手房则偏向首改、改善，300-600万成交占比最大，雨花台和高淳这两个区域则是一手房成交占比要高于二手房，其中雨花台为今年一手房主力成交区域，占比17%，二手房仅占比6%。

一方面是南京二手房挂牌量的降低、成交价格的上升，对于一手房来说有一定的托举作用。另外一方面是南京新房市场价格已经连续15个月下跌，伴随新房产品端持续迭代及市场逐步修复，8月南京新房市场价格止跌。

国家统计局数据显示，2024年8月70个大中城市二手住宅销售价格仅吉林环比微涨，涨幅为1%，其余69城同环比皆下降。

具体来看，厦门同比跌幅最高，达14.6%。厦门不仅仅是8月单月同比跌幅较高，从1-8月平均来看，厦门平均跌11.1%，在70城1-8月平均跌幅中排第二，跌幅最高的为徐州。

厦门作为热点城市，房地产市场热度曾一度追一线城市，随着市场调整，厦门房价开始回落。厦门二手房价格的下跌，与多重因素有关，其经济实力、财政实力和人口规模不足以支撑较高均价。

与苏州、南京等城市相比，厦门的产业基础相对薄弱，上半年厦门全市实现地区生产总值3983.77亿元，而苏州上半年实现地区生产总值12059.4亿元，南京这一数值为8607.42亿元。

在工信部划分的41个工业大类中，厦门仅有9大类产业，且千亿产业仅有一个。这种产业格局较难支撑厦门的经济发展和人口增长。厦门的房价收入比曾超过25年，高房价与低收入的矛盾，使得厦门楼市难以持续健康发展，因此，在整体市场承压之下，厦门房价下行明显。

除了厦门之外，1-8月平均跌幅靠前的城市中，广州平均跌10.1%次于厦门，排第三。

对此，克而瑞广佛区域表示广州二手房价格的下降主要原因有两点，其一是二手房挂牌量的暴涨，其二则是广州新房市场倒逼二手房价格“内卷”。

2024年5月28日，广州发布通知，进一步优化广州房地产政策措施，内容涵盖降首付、降低社保缴纳年限、松动首套房认定标准以及退出限售等。限售方面，通知显示，居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位转让或办理析产名下住房手续时不再审核取得不动产权证时间。

相关数据显示，政策松绑当日，广州二手房挂牌量新增875套，达到当月最高值，总挂牌量达181127套。截至目前，广州已经过二手房挂牌量的高峰，但也有近15万套。

与此相对的，2024年8月，广州二手房成交套数仅8929套。可以看到当前广州二手房市场已供过于求。

从2024年8月70个大中城市新建商品住宅销售价格分类指数来看，144平方米以上面积段不仅更抗跌，涨幅也更高。

首先从上海、南京、西安这三个8月新房价格表现更好的城市来看，2024年8月上海全市环比、同比及1-8月平均涨幅分别为0.6%、4.9%和4.4%，其中144平方米以上环比、同比及1-8月平均涨幅分别为0.5%、6.3%和5.8%。上海除了环比涨幅是90-144平方米最高之外，其他所有涨幅都是144平方米以上户型更高。同样的情况也发生在南京和西安这两个城市。

从其他8月新房价格下跌的城市来看，可以看到，部分城市虽然全市新房价格指数下跌，但大面积户型依然保持上涨。

如杭州全市环比房价下跌0.1%，但144平方米以上户型环比上涨1%，天津全市1-8月平均房价下跌0.1%，但144平方米以上的户型平均上涨0.3%。

这在一定程度上也体现出当前新房市场改善及中高端市场活跃度更高。

2024年至今房地产市场整体承压，一二手房房价均出现不同程度下跌，热点城市逐渐减少，随着市场进入第四季度，部分城市企业为了冲刺年终业绩或采取“以价换量”策略，未来整体房价不会有明显提升。

其中部分城市或因为中高端市场集中成交抬高整体均价，但随着中高端市场供应的上升，未来市场竞争也将进一步加剧。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。