上海的车位彻底卖不动了

前两天去常州办事，在朋友家小区发现个有意思的事情。

业主都把车停在小区外面，明明修了地下车库，但里面停的车却是寥寥无几。一了解才知道，大家嫌车位太贵了，路边有免费的的羊毛干嘛不薅。

我突然意识到，好像车位卖不动已经成了普遍现象，在上海这样的情况甚至更严重。

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前滩的车位都卖不掉了

最近中粮前滩海景壹号也正在甩卖自己的车位。上海联合产权所上发布了一则公告，中粮前滩海景壹号股东方要处理掉小区剩余的未售车位。

图源：魔都财观

整个资产包包括小区229个产权车位和1套94平的住宅，出售的总价是5154万。

我去查了一下，网上房地产显示中粮前滩海景壹号还有一套1楼的没卖，近期小区的同户型低楼层的挂牌价差不多在1300万。

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如果去掉住宅的价格，那么229个车位的总价就是3854万。也就是说，平均每个车位的价格16.8万。“骨折价”不过分吧。

这可是在前滩国际商务区，上海中环内的地段。现在很多外环外的新盘动不动都卖20万一个车位。我看了一下当年车位开盘的价格，30-56万/个。

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多数的车位其实就是50万一个，这次中粮算是3折往外卖。就是按照最低价计算，那也是腰斩。我感觉最直接的原因就是车位太多了。小区一共438套住宅，但是建了877个车位。按理说前滩这样的“富人区”，一家两个车位也不算很多。但是小区全是小户型，也不见得都是土豪。

而且，车位这么充足的情况下，买车位就不可能是唯一选择。

02

比住宅泡沫还大

卖不掉的又何止前滩中粮一家。

最近，徐汇滨江豪宅业宝能公馆也上新闻了。明明小区车配比1：2，但是开发商却把B1层车位全部装上地锁，只售不租。

图源网络

本来小区正常的租车位费用为600-800元/月。但是第二个车位的价格要提高到2400元/月。开发商为了让业主买车位，真是绞尽脑汁了。毕竟宝能的车位价格30-98万/个，98万什么概念，一套小县城的房子绰绰有余。

上半年的时候，新湖明珠城的开发商给业主发函，说车位的租金太便宜了，要涨价。还不是因为车位卖不掉，近3成的车位没有买家。最惨的还得是买了车位，转头就降价的，亏的钱估计能在小区租很多年的车位。

之所以不好卖，其实还是车位的价格这些年涨了太多。云锦东方最贵的车位，340万一个。

是不是贫穷限制了你的想象力，光这个车位的价格就够在很多城市买套豪宅了。要知道百汇园，徐汇滨江的老牌豪宅，2014年第一次卖车位的时候价格只要23万。

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如今徐滨车位卖到80-100万都很正常，涨了4倍啊。百汇园2014年二手房大概5万多，现在平均15万，房子也才涨了3倍。不得不说，比住宅价格泡沫更大的就是车位了。其实只要不是小区车位非常紧张的情况下，租车位真的太划算了。

以绿地海珀外滩为例，车位价格90万，租金1200元/月。买车位的价格，可以租车位60年。咱就说这房子你肯定住满60年吗。车位比车子还贵真的有必要买吗。

03

二手市场也很尴尬

这两年在二手交易的过程中，我的感受是，车位也没那么受欢迎了。

之前一个松江的朋友卖房，他是房子带车位一起卖。一连几个出价的买家都是只给房子报价，不要车位。没办法，最后只能车位和房子拆开卖，硬生生从总价拆掉了15万出去。现实情况就是这样，卖房的时候有没有车位买家可能根本不在意，尤其是刚需客户。

有时候有车位甚至成为卖房的劣势。

买家一看，总感觉卖家加了车位是为了变相涨价。搞不好还会被人家当成砍价的筹码。车位15万，可能你只加了10万，想着属于让利出售，但是买家就是要你总价去掉15万。你觉得是买家砍价不讲武德。我觉得是现在的人想的越来越清楚了。

我给你算笔账：买一个车位，除了本来的车位钱还要交契税，物业还要额外收你车位管理费。咱就说交的物业费难道只管地上，不管地下。如果你去租一个车位，租赁价格就包含车位管理费。如果小区车位充足，你找暂时不用的业主租车位比物业价格还能便宜。真不能怪大家抠抠搜搜，毕竟现在是经济下行时期。

大家前两年买房吃了大亏，现在精打细算很正常。

如果房价还是大幅上涨时期，很多人会觉得车位也是一种投资，那自然好卖。现在有这钱，还是先留着等经济好起来了再说。在不知不觉中，大家连停车费都在省了。你打开小红薯，大把的人分享在各个地方如何免费停车。

自己上班的写字楼每天50元，300米外的地方只要10块一天。那肯定毫不犹豫地停过去。5000块的手机买，50的停车费坚决不行。主打一个该省省、该花花。

04

上海到底缺不缺车位

车位的问题，说到底还是供需结构的问题。

上海现在到底缺不缺车位呢？2023年上海的注册机动车总量566.3万辆。官方发布的2021年上海车位总量是532万个。

图源：魔都财观

考虑到这两年还有新物业交付，车位数量有增长。车和车位的比例基本上是1:1。从总体情况看，肯定是不缺的。

但是具体到小区情况就不一样了。

2011年之后的小区普遍是供大于需的，因为建筑设计规范日趋成熟，车位建设充足。也就不难解释为啥市区豪宅的车位现在也不受待见了。而2011年以前的小区普遍是供小于求，而且房龄越久的供需失衡越严重。

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市区老破小是最典型的，每天晚上都在上演抢车位大战。

05 结语

难道说这位完全不值得买了吗。

我觉得以下几种情况还是可以买的：

1、终极住所、终极改善，放心买家里肯定用得到而且也不差钱。

2、有新能源车的可以根据自身经济实力买。毕竟充电桩必须要固定车位。

3、车位配比极低的小区可以考虑买，因为在小区内部形成了严重的供小于求。一定程度可能还有点升值潜力。

消费、购房的观念这两年一直在变。车位可能再也不是所有人的必需品。

至少在目前阶段，租可能都是一个更好的选择。

本文来自微信公众号“魔都财观”，作者：观观，36氪经授权发布。