三年前用高积分买房的客户，现在都怎么样了

在一个平平无奇的下班路上，我看到路口围着一群热情的中介朋友，和这样一个牌子：

图源：真叫卢俊

招商虹桥公馆二期出售和出租的广告，粗粗一算，二手房差不多卖到5、6万一平。

在我印象中这也算是当年的红盘了，开盘均价就6万出头，三年前的记忆开始攻击我，而这一切，都可以从2020年下半年爆火的上海楼市开始说起。

2020年上海高认筹板块及项目，数据来源：中指监测数据 

一边，是2020年的上海楼市，仅一个月就出现十几个“千人摇”的新盘，另一边，是不受限价控制的二手房开始疯狂涨价，于是，在当时的上海楼市形成了非常明显的一二手倒挂格局。

而2020年在上海手上有点闲钱的人，想要投资就去“打新”，因为一二手倒挂给人一种买到就是赚到的感觉。

很快，在2021年1月，上海发布了“沪十条”调控政策，开启了积分制，但调控需要时间，一些耀眼的倒挂盘，短期内投资客依然对其趋之若鹜，上海楼市进入一个魔幻的时代，很多楼盘开始出现惊人的高积分。

云锦东方三期认购现场 图源：新闻透视

 还记得东方云锦三期么？

2023年开盘的东方云锦三期，仅105套房源遭超过950组客户哄抢，认购率约903%，平均9个人抢一套房，也因此触发了118.32的积分， 成为上海新房史上 第一个满分神盘。

如今回过头来看，市场在不断调控中越来越稳定，从数据可以清晰地看到，触发积分项目比例从2021年高峰的47%逐年降低到了2024年的11%，积分制也渐渐在楼市中扮演越来越不重要的角色。

那么当时高积分买房的人， 现在后悔了么？

01 当年那些积分最猛的楼盘

大家觉得多少分算高积分？我们来按照2021年的积分制来算一算。

首先，上海无房家庭的基础分能达到60分，在这个基础上，每 加5分，都需要缴纳4年零2个月的社保（系数为0.1），这还只是部分人群，而当年那些刚工作三四年的年轻人，因为社保时间还不够长，大部分会卡在60-65分这个尴尬的区间。

所以从积分获取的难度上来说，65分已经足够拦住很大一批人了。

事实上，数据显示，从2021年-2023年3月，上海共入市了613个新盘，其中267个新盘触发积分制，占比约43.56%。而这267个积分楼盘中，102个入围分在65分以上。

也就是说如果你有65分，这三年至少83%的楼盘任君选择。

好，我们整理一些2021年到2022年初，积分势头最猛的那一年部分触发积分的楼盘，一起来看看。

首先， 你第一眼一定能看到，有两个特别耀眼的楼盘。

没错就是积分超过100分的，112.8的复兴珑御和102.24的翠湖五集。

按照当时的时间点来算，积分制满分113.04， 复兴珑御开出了112.8，几乎就是当年的满分盘了。

在90-100分这个档次的五个楼盘，九庐、中粮瑞虹·海景壹号、百汇园、碧云尊邸、首创·天阅滨江，都是当年红极一时的楼盘，并且不出意外的都位于新天地、陆家嘴这样很好的地段。

而这些触发积分的项目中，郊区楼盘更多，既有像宝山上大、宝山杨行这样的近郊，也有浦东周康、青浦新城、松江泗泾等因产业而兴起的居住区。

不过虽然是郊区楼盘，但也都开出了不低的积分，浦东外高桥开出了82.42分的森兰星河湾，青浦徐泾开出81.23分的蟠龙天地，浦东金桥开出78.06分的浦开仁恒·金桥世纪，也算是板块和产品的相互成就。

那么当年风头无两的高积分项目，现在的涨幅怎么样呢？ 

02 当年的高积分楼盘，哪些成交价在上涨

熟悉积分制的朋友知道，触发积分制的楼盘5年内限售，所以，虽然第一批触发高积分的项目已经有交付了，但因为限售其实并没有成交数据。

于是，我们想到了相对靠谱的参考价格，这些高积分楼盘，同一个 小区里其实存在不同批次，其中有的批次 正好卡在积分制政策前几个月推出，不仅交付之后不限售，甚至因为在相同的小区、开盘时间接近，也拥有几乎一样的销售均价。

那么当我们观察这批正好卡点不限售的房子，就可以从已经产生交易的数据里，对当年高积分楼盘现在的市场窥见一二。

于是我们开始在21年触发积分的项目中搜索，哪些是在20年下半年有过开盘，并且在最近有过交易记录的项目，还真被我给找到了不少。

可以看出，在有成交数据的项目中，虽然大部分的项目最后都涨价了，但是还有接近 20%的项目市场表现不如意。

我们再看看具体到每个项目的涨幅。

数据整理自：链家、兔博士APP

个别项目确实有不错的涨幅， 比如 翠湖五集。

为了让结果更清晰，我们还查了翠湖隽荟，也就是翠湖四期的成交情况和五期做个对比。

数据整理自：链家 

你可以永远相信好地段下的好产品，就像同样开出高积分的复兴珑御，作为当年黄浦区老西门唯一在售的新房，拥有绝对的好品相和好地段，往西是新天地及淮海路商圈，往东是豫园商圈，往北人民广场，社区还自带16000㎡的商业配套。

其实复兴珑御在2021年之前已经开过几次盘，2018年那次日清，2019年当天去化近八成，在2021年开盘的这次，是最后一次，一共47套，所以才会开出112.8的入围分。

43.18%的涨幅虽然不是特别高，但相信以后复兴珑御还是会继续上涨的，毕竟好产品和好地段永远是稀缺资源。

不过，其他项目的涨幅就不尽人意了，超过一大半的楼盘涨幅都在10-30%之间，其实不乏百汇园、保利天汇、首创·天阅滨江这样单价超10万的项目，甚至还有四个项目涨幅在1%-3%左右，算上时间成本、交易税，可以说不赚反亏。

特别是大华·公园城市，我们注意到，其实大华·公园城市和大华·朗香公园里是位于同一板块的楼盘，两个项目的直线距离不过2.2公里，并且两个项目拥有相似的户型、相近的面积段，但 可能就是因为大华·朗香公园里1.7的容积率更低、距离地铁口更近 ，所以开盘时大华·公园城市的均价明明更高 ，但从四年后的成交来看，反倒是大华·朗香公园有15.09%的涨幅，远超2.52%的大华·公园城市。

 不过，上涨2%、3%已经跑输理财了。

那些甚至还下跌的项目，又是什么情况呢？ 

03 当年的高积分楼盘，哪些成交价在下跌

在给出数据结论前，不要忘了这篇的研究对象，是那些在一二手倒挂严重的时期，上车新房的投资客们。

当然投资的金额有多有少，好地段高价位的有人买，那些当时看来有发展前景、且价格合适的楼盘也会受到投资客的关注。

不算很意外， 成交价格下跌的楼盘几乎全都集中在郊区，像青浦徐泾、浦东周浦都是曾经热门的置业板块。

数据整理自： 链家、兔博士APP

考虑到这些楼盘的投资属性，很可能是区域能级在这么短的时间内其实还不能支撑投资的野心，但本质上还是产品品质对价格有直接的影响，比如毛坯交付的铂翠廷，不仅下跌最多，达到33.10%， 降了整整1/3啊。

而且链家的工作人员也反馈，特别是铂翠庭小区毛坯交付的叠墅在当前的市场很难卖出好价格。甚至连成交周期都会被拉长，最近一套的成交周期长达197天，大半年才成交一套。

图源：真叫卢俊

其实，没有产生交易的项目也能从当年的积分差看出一些端倪，因为不仅曾经高积分的楼盘成交价在跌，有些楼盘的积分也在下跌，很多2021年开出高积分的项目，随着时间的推移，后续开盘的入围分在不断减少，甚至到22、23年的认购率已经不足以触发积分了。

我的同事水水就是2021年的买房人之一，在楼市积分最猛的那一年，被市场催生焦虑的她以60多的积分上车新房，但是时隔一年之后这个楼盘的积分越来越低。

到后来，市场上触发积分的楼盘越来越少，同样的积分其实已经可以买到更好的地段了，不仅是个人，从行业的角度回 过头看三年前火爆的市场，也是有一些遗憾的。

图源：真叫卢俊

大家还记得前几年上海的项目维权潮么？ 

当时确实有一些开发商为了抢倒挂红利而放弃品质，于是 出现了一批楼盘，甚至是位置还不错的楼盘，依然选择简装甚至毛坯交付，敷衍了事的开发商虽然看似赚了钱、周转快，其实更可能面临的是在交付后维权的口碑中被反噬。

所以当时才会出现那么多业主维权， 本质上还是因为 产品品质不足以匹配当时的价格。那么这些房子现在的下跌，也无可厚非。

04 结语

最后的最后，还是想说，房子最终会回归到它的居住本质，那些当时以为是投资的行为，即使在当下看起来非常正确，其实可能也没有那么理性，所以真诚的建议：买房这件事更重要的还是要追寻自己的内心。

高积分项目并不一定赚钱，甚至还可能出现维权的情况，为了逐利 all in 去买高积分楼盘，不仅算不上稳妥，反而容易得不偿失。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。