销售面积回到2009年，现房销售还有多远？

2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。

会上系统总结2024年工作，部署进一步全面深化住房城乡建设领域改革，明确2025年重点任务：

• 持续用力推动房地产市场止跌回稳。
• 推动构建房地产发展新模式。大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售。
• 大力实施城市更新。全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。
• 打造“中国建造”升级版。建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。

2024年，房地产市场出现积极变化，在一系列政策加持下，市场各项指标均有了显著改善和企稳迹象。从此次住建部明确的重点工作来看，2025年有望进入回稳周期。

国家统计局数据显示，2024年1-11月，全国商品住宅现房销售面积达到1.91亿平方米，现房销售面积占比升至26.47%，随着现房销售试点支持性政策不断加力，试点范围持续扩大，房地产销售模式或将发生重大变化。

01

房地产市场出现积极变化

持续用力推动房地产市场止跌回稳

2024年12月25日，全国住房城乡建设工作会议在北京落下帷幕，会议对2024年重点任务进行了盘点，并对2025年工作重点进行了部署。

2024年，房地产市场出现积极变化，房地产市场呈现止跌回稳势头，10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长。

全年来看，2024年行业新房成交规模降幅收窄，预计全年商品房销售面积、金额为9.7亿平方米、9.6万亿元，分别较2023年下降13%和17%，成交面积降幅较2023年收窄1个百分点左右。

对比往年数据来看，当前商品房销售面积已经回到2009年，商品房销售金额则回到2015-2016年。

从季度走势来看，得益于中央部委“严控增量、优化存量、提高质量”等稳市场举措的适时推进，以及地方主管部门的积极落实，2024年行业销售走出了近乎完美的“筑底曲线”：一季度商品房销售面积同比下降19.4%，成交金额下降27.6%，降幅均为年内最高，市场表现不及预期。二季度政策面明确转向去库存，商品房销售面积2.5亿平方米，同比下降18.6%，降幅较一季度收窄0.8个百分点，市场信心有所回暖。三季度是行业传统淡季，销售面积较二季度下降10%左右，但是对比2023年同期来看仍在边际改善。四季度政策面明确“止跌回稳”，成交规模止跌回正。

全国住房城乡建设工作会议明确，2025年要持续用力推动房地产市场止跌回稳。

主要从两个方面进行，一是着力释放需求。把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位。（“四个取消、四个降低、两个增加”详见：重磅！五部委表态支持房地产市场）

二是着力改善供给。商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。

我们认为，就2024年内新房成交发展趋势来看，随着房地产市场积极因素不断累积和展现，市场信心和购房预期也在逐渐增强。随着大批存量和增量政策的效果显现，后市新房销售表现将持续企稳，商品房销售金额、面积同比降幅的逐月收窄即展现了这一趋势。随着新房销售表现的持续转好，2025年行业有望正式步入销售回稳、信心修复的新周期。

02

推动构建房地产发展新模式

有力有序推行现房销售

全国住房城乡建设工作会议指出要推动构建房地产发展新模式。一是着力优化和完善住房供应体系，二是推动建立要素联动新机制，三是大力推进商品住房销售制度改革，四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，五是完善房地产全过程监管。

具体来看，着力优化和完善住房供应体系主要分为两个部分“保障性住房”和“好房子”，分别对应“刚需”及“改善”，这代表着未来将继续推进“保障+市场”双轨制供给体系。

推动建立要素联动新机制的核心仍是“以人定房、以房定地、以房定钱”，促进房地产供需平衡、市场稳定。对比克而瑞研究中心的需求测算模型来看，鉴于中国城镇化发展仍在上升阶段，且大量住房改善需求仍未得到满足，测算现阶段全国商品房年增量需求规模，保守值仍应在10亿平方米以上。

大力推进商品住房销售制度改革方面，2024年以来从中央到地方一直在不断推进现房销售，并有了实质性支持举措。

如2024年8月住建部曾就加快构建房地产发展新模式中提到“有力有序推进现房销售”，并明确“在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。”

CRIC统计，2024年以来，全国至少30个省市发布推进现房销售试点相关文件。

根据国家统计局数据，2024年1-11月，全国商品住宅现房销售面积达到1.91亿平方米，而同期全国商品住宅销售面积为7.22亿平方米，现房销售面积占比升至26.47%，较2023年全年增长7.73个百分点，较2020年低点时增长16.31个百分点。

近10年来，我国商品住宅现房销售比例先降后升，2015年-2021年，现房销售占比由23%逐步回落至10%。

转折点出现在2022年，受新房交付事件影响，购房者对现房偏好增加，叠加市场转冷不少项目从预售卖到现售，现房销售占比开始触底反弹，当年现房销售占比较2021年增长3.5个百分点至13.9%，2023年现房销售占比提升至18.7%，至2024年前11月进一步提升至26.47%。

随着现房销售试点支持性政策不断加力，试点范围持续扩大，在土拍阶段就明确实行现房销售的地块占比将持续增加，房地产销售模式将发生重大变化。

不过现房销售并非一蹴而就，目前绝大多数的现房销售试点项目还在建设施工阶段，鉴于从拿地到竣工通常需要2至3年的时间周期，预计到2026年左右，将迎来现房试点项目的集中入市高峰期，届时，现房销售在市场中的占比预计将进一步增加。

加快建立房屋全生命周期安全管理制度在8月23日国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上曾提及，在答记者问环节，有关加快构建房地产发展新模式部分，住房城乡建设部副部长董建国表示要重点抓几个方面的工作，其中包括“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。”

03

大力实施城市更新

建设安全、舒适、绿色、智慧好房子

全国住房城乡建设工作会议还指出要大力实施城市更新，打造“中国建造”升级版，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。

具体来看，大力实施城市更新部分强调了要全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。同时建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子方面提到要推进老旧住宅更新改造，推广装配式装修，把老房子、旧房子变成好房子。

2020年以来，国务院及各部委就老旧小区改造、城中村改造等出台一系列指导意见。截至目前，全国已有约12个省市发布城市更新地方性法规。法规引领之下，一系列规章和行政规范性文件为城市更新工作推进提供指引。

住房城乡建设部提供的数据显示，2024年，城镇老旧小区改造新开工5.6万个，更新改造小区内各类老化管线超过5万公里，加装电梯2.5万余部，增设停车位超过50万个。全国106个完整社区建设试点取得积极成效，19个省（市）打造37个城市儿童友好空间建设样板，386个城市新建2254个养老服务设施。

打造“中国建造”升级版部分主要有三个关键字“高质量”、“智能”、“绿色”。建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子方面则提到要提高住宅建设标准，支持房企特别是大型房企打造一批好房子样板，把保障房率先建成好房子。

可以预见，随着住房品质提升的制度体系，未来也将出现大量顺应人民群众新期待的好房子，同时满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求及改善性住房需求。

04 结语

总的来看，得益于中央稳市场政策有力推进，2024年下半年以来，一二手房交易链条逐步恢复，再加之房企提高品质带来的推动，一手房成交占比持续上升，2024年10月、11月全国商品房网签连续两个月同比上升。

随着居民购房预期的恢复，若2025年行业新增住房需求能够平稳释放，预计全年成交规模有望停止近三年的持续下探趋势，正式迎来规模筑底。

但基于巨大的行业库存压力，在较长的一段时间内，“严控增量”仍将是行业发展的主基调之一。2025年重点在于政策的进一步落实。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。