这些20年房龄的老小区，为什么状态这么好
据统计全国建于2000年前的家庭户住房，也就是房龄20年前一共约1600万户。
全国平均占比为35%，而这个数字到了上海，转眼就来到50.38%，位居全国第一。
所以不意外，提到上海的老房子，我们脑海里最多浮现的应该是这个样子：内里没什么绿化，外表也是破破旧旧的样子。
图源：真叫卢俊
当然也有顶级的老房子。
比如坐落在梧桐树下上海的老洋房，今年4月静安巨鹿路一套花园老洋房就卖出了总价3.1个亿，单价超100万/平的天花板价格。
那么除此之外，上海还有没有存在一定年份，也不是天价老洋房，适合普通人又居住体验还不错的老房子呢？
答案是：肯定。
就是你很难想象，在上海一个房龄超20年的房子，很少见的做到大面积开窗基础上，立面可以拥有这样大理石般雕刻的质感，环绕建筑旁侧，角落园林几把点缀的座椅，又创造出度假的氛围。
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以及，当你推门而入，迎接你的还是这样一个宽敞明亮的大堂。
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按理说这些都是老房子里最难看到的生活画面，一度也让我觉得超过不少市面上的商品房，但这还只是最微不足道的地方，既然做到这样的品质，这些老房子如今的二手房价表现又是怎样？
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都是老房子，为什么他们不一样？
01 谁说老房子就没有一个好设计
很多时候我们会觉得老房子住起来很难有舒适放松的感觉，大致会有两个原因：
第一，受地块面积、容积率等限制，几乎没有社区的概念，典型的就是上海市区的老破小；
第二，即使规划上，也难以给到好的设计理念，让地块更适合居住。
基于此印象中的老小区生活一直都是狭窄闭塞，而最近我去古北、闵行看了几个最早一批的外销房，也才感受到老房子的设计理念能有多超前。
最典型的就是位于闵行金虹桥的名都城，这个建于1997-1999年的涉外老小区，确实拥有令人艳羡的地块指标，约13万方的占地面积、1.4的容积率...单这几个数字就能吊打多少老小区
更重要的是，作为上海首个涉外居住国际社区，开发商本身也是外资房企，所以从一开始也是邀请欧洲著名设计师，以国际社区的概念在规划。
先来看下他的建筑布局：
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首先面对1.8的容积率也很克制的没有做成全别墅，而是采用8-18层电梯蝶楼和独栋别墅，并且布局上，还很有魄力的通过围合式排布使得景观价值最大化，这是非常难得的，也让一个近30年的老小区，能拥有社区感。
所以我们看到，通过这样的“包裹”，内部营造出非常霸气的景观效果。
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最大的核心组团，整体绿化率高达67%，也就是说每一户站在自己的阳台，都可以享受到最大面积的景观视野，完全是长在公园里的小区。
而且仔细看，还比较难得的是，所有的配套都和景观非常和谐的融在一起，会所和露天泳池的位置，位于小区的核心但是毫无违和感。
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其他生活场景也是如此，立体环绕式的露天音乐广场，边界有一排茂密的绿植围合。
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儿童区除了娱乐设施之外，会有几张座椅方便看护的大人休憩与交谈。
一些小区在与道路衔接的地方，会适当退让红线，这已经是品质较好的小区才能有的规划理念。但这里，这也是我第一次见到这样的尺度，需要站到马路对面才能勉强拍下一半的大门，是如此阔绰。
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而绕到大门的另一侧，还是一整块巨大完整的草坪作为边界，拿来踢足球都绰绰有余了，但这里不过是边界绿化的配置。
更重要的是因为这样的间隔，你在小区几乎听不见任何外部行人和车辆的噪音，非常宁静。
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而穿过大门后，又是模纹花坛的形式，基本上从入口开始就是属于人行的空间了，把绿化都还给了业主。
所以什么是国际化的生活？不是摆几个欧式雕塑就叫国际化，而是真的运用国际建筑的规划体系从而创造出更好的生活，而这样的理念渗透了小区每一处的细节。
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会所也不是简单的会所，而是以俱乐部的形式，包含健身俱乐部（高尔夫）、韩亚皮肤管理中心、以及始于1964年法国的品酒汇这样国际化的配套。
而这还是只存在于1997年老房子的会所，如今又有多少商品房会所能达到这样的能级，都是设计之初就前置化敲定好国际化生活的概念，也才有了如今第一代涉外居住国际社区。
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02
当然最本质的，老房子还得是舍得投入成本。
有了先天地块的优势，有了国际化的设计理念，我们说老房子之所以能够给到居住品质感，后期舍不舍得投入成本，这才是关键。
比如位于古北的爱都公寓，作为1995年的老房子，爱都公寓占地面积仅1.5万方，不到名都城的十分之一，稍微不好路面通行就是灾难级别。
早在20多年前爱都公寓就提出了人车分流的概念，而且无论是在车行入口还是内部社区的处理上，并没有处理成大量绿化，反而是整体抬高地面之后，又全部采用密集的小砖铺设，将更多面积留给通行。
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砖块更小意味路面可以更好通行也不易压裂变形，但背后就是成倍的投入。
包括仔细看周边配电房设备间的处理，也是繁复花纹雕刻作为装饰。 但这还是只是开场，我在上海住过2次房龄30年的老破小，别说大堂了，楼梯间能做到干净整洁已属不易，所以最最震撼的还是爱都公寓小区的大堂。
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入户是用红褐色整石头切割的门头，铺装和绿化之间因为抬高用了欧式雕花的栏杆作为分隔。
而推门之后，忽然就眼前一亮，不仅是给到完整独立的大堂区域，虽然整体面积不算太大，但该有的功能区都有，两侧是沙发座椅用来临时交流休息，入户前有一个欧式宫殿的阶梯增加仪式感，以及随处可见的精致与细腻，每一个瓷器摆件、一个灯具都是精心挑选，不起眼的角落还藏了一面仪容镜，镜框和玻璃桌面也是铁艺雕花，我甚至以为走进了哪个豪宅小区。
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与此同时，这也是我见过老房子里最最干净的电梯大堂了，除了电梯外围两侧做了墙面装饰给到仪式感，点缀的水晶灯，水表电箱也都被很好的包裹起来。
这样整洁的电梯大堂每天回家心情都是愉悦，更难能可贵的是，细心的朋友应该有留意到，为什么住在老房子室内很难有好的采光通风，本质上就是因为老房子开窗很小，但在这个老小区，我却看到如今很多商品房都难以实现的窗墙比，立面大面积的开窗，有弧线也有折线，包括一些转角区域也是如此。
这样做的好处就是体现在室内居住上，让客厅和卧室能有落地窗明媚的同时，就连消防通道也是全采光视角，爬楼梯的时候不会显得压抑昏暗。
从立面到铺装到入户大堂，这样近乎颗粒度的投入，多少豪宅都得甘拜下风。
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03
而老小区能历久弥新，也能通过好的改造和物业维护。
如果你说好设计以及高成本投入，这种老房子都需要大量前置条件才能实现，对于已经成型的老小区，还有没有翻盘的机会呢？
当然，而且还是绝对的逆生长。
第一种，最普遍的城市更新。
关于这个概念大家比较熟悉的应该就是“美丽家园”工程了。截至2023年年底上海已实施老旧小区改造超1300万平方米，投资约57亿元，令329个老小区焕发新颜，受益居民达到16万户，而类似这样的民生工程改造下到底能有多大效果
看一个案例就可以：
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徐汇凌云街道417街坊，与一般小区单点局部翻新不同，这里的更新方式是成片式更新。
整个凌云街道一个街区就住了上万人，七个小区、三个居委会，而社区类型也有动迁安置房、公租房等多种形式。
面对如此复杂的居住环境，曾经凌云街道的老破小，和我们印象中的老房子一样，过道一定是杂乱和拥挤的。
所以凌云街道有了一个听起来非常大胆的想法，叫做：拆掉围墙。
并且还因地制宜实行了：
- 第一，对于类似街道旁对居民生活影响较小的围墙，直接拆除；
- 第二，对于有着保护居民隐私、安全性功能的围墙，改造为带造型的隔扇，加上种植绿植的处理；
- 第三，更妙的是，对于小区内部，与居民居住场所紧密相连的围墙，直接降低围墙高度。
通过不同围墙的处理方式，不仅将住宅和街道隔开，也让小区内部空间和外界很好的融合在一起。
与此同时也有了更多大面积公共空间创造的可能。
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就连停车位，也因为拆除围墙后道路的扩宽 ，新增约100个停车位。
成片式更新对凌云街区的改变是肉眼可见的。
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同样位于位于徐汇的康乐小区，是一个房龄超30年的老小区，门头从原来的水池干涸池壁破败变成如今的假山置景绿植环绕，已经碾压多少老破小了。
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而走进小区，所有的墙体都做了翻新，以及每户入口的地方也都有红砖的房檐作为遮挡。
是不是有点别墅小洋房的感觉了？
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即使是内部的楼道空间，原本拥挤杂乱的样子，墙体重新刷新成防霉腻子及新刷内墙涂料，楼道地面也铺贴防滑地砖，楼道内各种杂乱管线归槽，还增加了木扶手，老房子也能因为改造得当而焕然新生。
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而除了更新之外，还有一种更长情的陪伴：有物业服务的老房子。
各位有去过七宝的万科城市花园么？
前段时间我又去了一次，这个包含15个区的大盘项目，30年过去了，依然是井井有序的样子。
不仅因为当初围合式的排布，给社区天然地创造了很多停车位，各种小型的电瓶车被很好归置在车棚，且都做了充电设备，更让我见识到了物业服务对于一个小区的秩序和整洁有多么重要。
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虽说是1994年交付的小区，但随处可见打扫卫生的阿姨，他们会开着清洁车每栋楼挨个打扫，还时不时还能遇见小区保安24小时巡逻。
包括大家比较熟悉的万科在城市花园布局的底商，也都是开发商负责招商。
这些动作让这个拥有物业的老小区， 经过岁月洗礼后仍然能焕发出历久弥新的光彩。
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04
怎么样， 看到这里各位是不是有点感触？
与我们记忆里老旧、破败的老房子不一样，为什么这些老房子可以拥有如此的品质？
从类型上看， 他们有的是外销房，有的是城市更新后的老破小，还有的是万科这样开发商早期的老破小产品，但本质上产品类型不重要，重要的是我们可以看到这些老房子背后，在表达什么样的产品观。
- 离不开开发商的前期设计，即使是面对先天地块优势依然非常克制从而为小区带来社区感；
- 中端还需要坚定不移彻底的执行，从细节颗粒度的处理与投入度就能看出品质；
- 当然后期还可以通过改造以及长久的物业维护，让社区能够历久弥新。
体现在房价上，有的卖出了更多成交，有的卖出了更高的价格。
立面材质或许会随着时间流逝而褪去光泽，装饰风格也可能因为时代变迁而略显过时，但一个本身就拥有好品质的小区。
数据来自兔博士和链家，仅供参考
记得我在离开名都城的时候，那天是下雨天，所以小区的人不多，但我在一个小区内部的道路，竟然看到了大片茂盛的法国梧桐树，周围车辆整齐停靠，道路一侧也预留了人行通道，一位老人在打着伞牵着小狗，这些老房子们，反而因为岁月沉淀出独特的韵味。
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每个社区都会有成为老房子的那天，但希望以后能看到更多的房子， 是和人一样，可以优雅的老去。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：Moon，36氪经授权发布。