越来越多的外地房企都在买入上海

怎么能判定一座城市的热度？

最先想到的答案可能是去看这座城市最新的GDP、人口变化以及旅游热度，这些都是很好佐证城市热度的指标。

但是除此之外呢，其实还有一个不太被留意的维度：土拍热度。

有没有想过为什么每年都会去关注一座城市拍了多少地，卖出多少地王，本质上也就说明大家是真的在拿真金白银看好这座城市。尤其是当这样的真金还是来自别的城市。

就好比最近在土拍名单就看见了一个有点陌生的名字：北京城建。

确实，这些年基建类房企越发崛起的同时也顺势在大量城市拿地，但要知道在此之前北京城建基本都只深耕北京大本营。而今年在北京以外的一线城市拿地，对于北京城建也是第一次，甚至一口气拿了两个。

而在整个上海今年7批次土拍，其实不止北京，好多异地城市的本土房企都在凶猛地买入上海。

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这件事要放在2015年可能也不会如此惊讶，因为那个时候刻在大多数房企拿地基因里的应该是这样的口号：“买买买、合合合”、“大干100天，抢出售楼处”。

彼时最有代表性的是2016年恒大新进入了25个城市，项目覆盖全国191个不同城市，大规模拿地也让恒大、碧桂园一步跨越三千亿关口，甚至喊出“万亿”的远景目标。

后来结果大家也都知道，万亿的目标搁浅了，且不说碧桂园今年上半年甚至尚未跻身拿地排行榜前100的名单，仿佛彻底消失了踪影。

即使放眼全国所有房企，2024年前三季度TOP100房企投资金额6264亿元，仅约占2023年全年的40%。

整理自：CRIC

截止今年上半年房企100强中只有3成企业在拿地，拿地金额超500亿的房企仅剩2家。也就是说，大部分房企在今年上半年都没有拿地，更别提风险更大的异地拿地。

但是我们再来看今年上海的土拍，在拿地意愿普遍低迷的时候，截止目前为止上海经历了7批次土拍，共卖出35块地约1128亿，平均到每块地拿地价大概在32亿。

更重要的是，拿地房企接近一半都来自外地。

整理自各批次土拍，仅供参考 

35宗地17宗都有外地本土房企参与，拿地幅数48.6%，拿地金额更是多达483亿。

并且仔细看这些异地房企们的能级都不低，涉及7个不同城市。

整理自各批次土拍，包含联合拿地 

最猛的广州越秀拿了4块，此外北京的北京城建，厦门三兄弟象屿、建发、国贸，安徽的安徽高速安徽安联，南通的南通瑞城。

还有久违的龙湖，以及今年异常积极杭州绿城。

今年8月徐汇滨江原小米总部地块就是被绿城以48亿拿下，这也是上海时隔八年再现全国地王。

甚至连泰国的房企都来了，拿在青浦，而这也是盘古地产在青浦新城中央商务区拿下的第二块地，有点要深耕的意思了。

这种感觉就像是，别人家的孩子都得跑到家门口夸你几句，这个含金量高太多。

了解完基本情况，下面重点说说两个一线城市，这也是今年让我最意外的两个。

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第一个，才来上海不久的越秀 ，算是杀疯了。

越秀之于广州是什么概念？用这句广告词大概可以概括，“一座广州城，半壁越秀造”。

这句话还真不是夸大，曾经去到广州就发现经常抬头一望就是越秀的黄色logo，广州地铁更是越秀的第二大股东，可以说越秀在广州开发的优势堪比碾压级别。

但作为广州地头蛇，这几年越秀却大刀阔斧式的瞄准了上海，虽然来到上海不过3年时间，但在2021年，越秀就表示要首次以180+亿的投资规模拓耕上海。

去年一年，越秀大概报名参拍30宗地块，光保证金就有173.3亿元，然而仅摘得了2宗地块。于是今年进攻只会更猛烈。

越秀上海部分拿地情况，仅供参考 

2024年越秀在上海拿地有4块之多，并且定位非常精准：第一只拿市中心或热门地块，静安、杨浦、普陀、闵行，第二只要是好地就不惜代价，不仅大多都是独自操盘还敢高溢价拿地，溢价率基本10%往上。

最火的当属前段时间刷屏的新杨思地块，9家房企参与、5家联合体参拍、竞价202轮，40.37%的溢价率，最后被华润越秀中能建联合体以78.97亿元拿下，而这也是继绿城打破徐汇滨江天花板之后，紧接着浦东新杨思地块就一鸣惊人成为新晋的中环之王。

其实徐汇滨江那块地越秀也去拍了，只不过最终被绿城拿下，由此可见越秀布局上海的野心。

而这样的野心如今我在另一家房企也看见了——第二个，今年初入上海的北京城建。

南方的小伙伴可能不太熟悉这个名字，以往我们对基建型房企的认知也大多停留在中铁建、中国建筑这样的全国型房企，但在京派房企里，北京城建算是老大哥级别。

来源： 克而瑞 

2024年1-11月北京的销售榜单上，北京城建销售额176.17亿，仅此于中海位居第二。

那为什么还要来上海？

其实这个理由相当直白，因为似乎其他城市项目不太能赚到钱了。

根据2023年业绩报告，北京城建最多的营收来自这四座城市，北京、重庆、成都、海南。

来源：2023年业绩报告

但仔细看去年除了北京区域还能带来9.73%的毛利率增加，其他城市的项目无一幸免都在减少，即使是北京区域154.88亿的营收，相比去年同样下滑26.84%。

这也难怪今年北京城建也得大胆迈出步伐，相中同属一线城市的上海，并且是接连不断两次出手，ALL IN 杨浦。

更有意思的是，其中今年三批次土拍杨浦的长白社区，还是北京城建和越秀一起联手拿下的，有一种广州、北京房企都在看好上海的即视感。

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当然你可能会说，是不是因为他们本就是当地头部，财大气粗所以可以随便拿地。

这里我想先跟大家分享几个画面：

第一，是今年上海豪宅市场有多夸张。

2024年以来上海共产生了30个“日光”盘，其中17个是均价10w/平的豪宅盘，今年上海的住宅大平层均价被21w/平的翠六打破，最近开盘的露香园开盘当日即创下约78亿元的销售成绩。

尤其对比全国来看，截至11月28日，上海总价3000万元以上豪宅成交2355套，是去年全年的2.5倍，成交套数占全国重点十城的六成以上。

来源：丁祖昱评楼市

更夸张的还是5000万以上的顶豪，2024年上海总价5000万以上豪宅成交514套，接近去年全年的3倍，成交套数占全国重点十城的80%以上。

第二，又是哪些人在买这些豪宅？

你可能意想不到的是，买上海豪宅的上海人可能只接近所有客户的一半。

根据澎湃新闻对今年14个单价15w/平以上豪宅项目披露有效意向认购客户名单的豪宅项目进行统计分析，去除公司买家共计3787组客户，背后买家身份涉及全国31个省（市）。

整理自： 澎湃新闻

上海客户1792组，占比47.3%，紧随其后是浙江12.5%，江苏12%，安徽4%，山东3%，另外包括北京、四川、黑龙江、新疆、内蒙古都有。

不仅是全国的房企，全国的富豪们今年也在大量买入上海，如果再考虑到如今上海市中心一手豪宅仍然受到高积分限制具有较高门槛。

换言之，上海今年豪宅能卖出全国大概80%的5000万以上顶豪，很大程度是因为上海豪宅仅限这么多套，否则这个占比可能会更高。

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而这也符合今年房企们拿地的主要策略：以销定投。

简单来说就是不设定具体的拿地指标，而是根据市场行情与自身现金流情况适时调整，奉行以销定投的策略。

举个例子，好比今 年接连两次出手的绿城，事实上，绿城已经离开上海很久了，直到去年8月机缘巧合在上海拿下嘉定、青浦和闵行的三块地，也就是“繁花三章” ，虽然都处于外环外，但销售情况都不错。

图源：真叫卢俊

其中沁蘭园更是做到了连续3次触发积分，开盘当日就售罄，全盘销售金额超过95亿元。

而在今年，绿城继续花费近60亿再次拿下上海两块地，包括徐汇滨江地王，本质上就是想要缓解“杭州依赖症”。

整理自：上海土地市场

 再来看今年上海其他拿地的异地房企也是如此，基本都集中在市区地块，且容积率最高也就2.0以上，也是因为这样的地是真的可以帮助开发商赚到钱。

以越秀为例，不过2021年才入上海，2022年，越秀地产以108.57亿元的销售额，位列上海第27位，在越秀地产销售额中占比8.6%；2023年在上海以169.07亿元位居第12位，占比上升到11.9%。

来源：越秀2024年年中报告

从2024年的中期年报也可以看出，上海楼市今年的政策放宽也是原因之一，从去年的认房不认贷，到今年的外环外开放单身限购、527新政、929新政大量的政策在密集释放，而新房成交均价创下近年新高的同时，商品住宅供求均在同比回落。

此外根据越秀2024年上半年的销售情况，上海项目的销售均价在12.02w/平，远高于广州的4.14w/平和深圳的8.13w/平

来源：越秀2024年年中报告

 本质上拿地也好卖项目也好，钱都是聪明的，永远会流向对自己最有利的地方。

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行业进入下半场，如何才能让自己更好的活下去，这是所有房企想要破的题，确实可以通过提升项目能级，从而在末端的产品释放出产品力。

但是也别忘了，时代不同对于一个项目的战略定位也需要不同，想要最后呈现的更多势必会要求项目前期拥有更加周全的布局与思考，所以具备精准识别 土地供给侧 的眼光同样非常重要。

这也是为什么越来越多房企会采用以销定投的方式，以销定投的本质，也就是从原本单一买入城市能级的视角转变为精准定位地块本身。

与其说异地房企在买入上海，不如更准确一点，是在买入上海背后的土地价值，毕竟很多时候一个项目的命运，从拿地开始就决定了最后结果。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：Moon，36氪经授权发布。