教培「拯救」城市商业综合体

徐徐上升的自动扶梯来到2楼就戛然而止。

一个写着「未开区域，禁止进入」的招牌拦在眼前，跟两道铁栅栏一起，守在通往3楼的扶梯口。

沿着扶梯井向上张望，3楼以上没有灯光，铺面都打着围。阴沉的视线里，有风隐隐吹过。

在这个集结了ICD、光环、万象城等商业的省城顶级商圈里，这座开业还不到两年的商业综合体，似乎已经走到它的「末路」——

6层高的它仅开通了一二楼及其余楼层部分区域，即使是这样仍有大量商铺空置，一些品牌退租后名字和各种装饰仍顽强保留在墙上。

大白天行走在这座商场里，有网友在小红书上形容其仿佛「僵尸楼」。

但僵尸楼亦有春天。跟其他楼层不一样的是，它的二楼可以用「生机勃勃」来形容。

下午时分，随着一阵「叮叮当当」的铃铛声传来，一大群孩子从各个「教室」奔跑出来。他们都是在二楼某教培机构参加培训的小学生。

短短10分钟课间休息，「神兽们」自带高音炮的音量，瞬间「复活」了整座僵尸楼。

教培拯救城市商业综合体，这样的叙事不仅仅发生在此处。

随着教培复苏的春风吹向城市的每个角落，橡树实验室探访发现，不少商业综合体已找到这条隐秘赛道，希望借此焕发生机。

当复苏的教培遇上下行的城市商业，究竟会擦出怎样的火花？未来，教培会不会成为城市商业综合体一个自救的方向？ 

一座「末路」商场的自救

点开电子地图，「僵尸楼」所处的这条大道仅仅只有2.2公里，却汇集了6座大型商业，还有另外两座：一个尚处于基坑状态，一个主体虽已修好但烂尾几年。

数据显示，光是这块城市商业集群，总体量已逾200万㎡。不仅如此，距离该商圈仅仅一个地铁站之外，就是万象城商圈，其营业额去年在全市排名前三。

这只是这个城市商业资源的一个缩影。据赢商大数据，截至2024年上半年，该省城集中式商业存量1749万㎡，仅次于上海、北京，位列第三，城市核心区域肉眼可见各种城市商业综合体扎堆求生。

所以在这个集结了各种顶级商业资源的围猎场中，这座商场似乎越来越难以为继。

客流稀少的商场内部现状

「商业不太好招啊！」商场商管工作人员向橡树倒起了苦水。

距离他们仅仅几百米之外，就有光环、ICD环伺，对方的物业条件和招商工作显然更强一些，吸附的主力品牌包括盒马鲜生、寰时影城、音乐派KTV等。 

而这座商城比较醒目的品牌，仅仅是一些茶饮、快餐，以及几个汽车品牌，生存现状堪忧——

除了一楼的星巴克、奈雪的茶、蜜雪冰城和肯德基稍有人气，其他商铺顾客稀少。

有汽车品牌已经撤场，仅剩店招。还有一家品牌只摆放了一台汽车，大周末长时间内没有一名工作人员和顾客。

负一楼最火的是一家跳舞培训结构。在激昂的音乐声和少年们活力四射的舞蹈中，环视通道两侧，是各种品牌撤场后一片狼藉下深深的萧条感。

不过，步入二三楼某些区域，人流量忽然增多。各种教培机构花花绿绿的店招、来往穿梭的少年儿童、靠墙埋头刷手机的家长……令人仿佛闯入一所学校。

两位家长带着培训的孩子走过一家撤场的品牌

从品牌来看，商场的2楼有新东方、学而思，二者占地面积均在1000㎡以上，还有门口摆着花篮、放着「开业大吉」海报的欧文教育。

3楼有小码王、哈叮智能教育、星萌艺校、大墨蒲公英、优舞社等编程机构、素质教育培训机构。在部分开放的4楼和5楼处，有两家射箭馆和乒乓球馆。

「我们比不过对门的商场，所以后来只能走差异化竞争。」上述商管工作人员表示，商场在2022年10月开业后，状态着实不理想，品牌级次不及预期，开铺率低。

商城开启自救之路，并逐渐转向引进教培。

「教培类比较稳定，也是一个趋势吧。」上述商管工作人员透露，去年以来他们还新增了几家教培机构，负一楼也有篮球训练馆，「可以说招商初见成效。」

大众点评收录了该商场52家品牌店（不完全统计），包括美食、购物、学习培训（含亲子）、休闲娱乐、运动健身等类型。

值得一提的是，其中学习培训类（含亲子）品牌达到了15家之多，接近总量的3成。

教培在这座商场体现了统治力。在它的带动下，商场也尝到了甜头，开始继续摸索，配套引进其他业态。

「一方面看有没有其他教育品牌想入驻，比如网球、保龄球，另一方面也希望借助旁边写字楼的人气，再配套一些餐饮。」

「目前签约也在稳步提升。」据了解，该商场总可租面积约4.8万㎡，已租面积约4.1万㎡，签约率已达到86.1%。

救赎之路的背后，教培全面复苏

这座商场自救的背后，可以看到另一个行业的全面复苏——刚刚过去的暑假，让不少教培从业人员有一种「如沐春风」之感。

「我们这里是重新打造的一个校区，占地面积1000多平。」该商场引入的一个大金主就是新东方，他们在二楼打造了12间教室、3间办公室和休息区。

这座校区是今年5月中旬才装修好的，6月中旬开业，7、8月上课，「目前已经上过一轮，近期刚完成9月7日的开学招生。」

该工作人员提供的校区情况显示，新东方在这座省会城市有将近30家校区。

参加培训的孩子们课间休息

从新东方公布的一些财报数据显示，教培头部行业新一轮「跑马圈地」似乎已经开始——

截至2024年5月31日止，学校及学习中心的总数为1025间，与截至2024年2月29日的911间相比，增加了114间。

在商场另一边的角落里，是学而思的教学中心。该商场商管负责人表示，学而思在商场签约了两块场地，商场内部的校区先开业，后来扩张又签了旁边的独栋二三楼。

「学而思没怎么打广告，他们比较低调。」

即便如此，学而思不缺生源。

9月7日，在这座城市城南区域另一个学而思校区，一位家长正带着孩子咨询报名相关情况，校区工作人员回复表示，周二到周五晚上的学位都满了，只有周日晚上还有学位。

「现在还可以插班，这周才第一节课，这个学期不学的话，就要等大概一个月后才能上课，上寒假班。」

学费并不便宜。据这位工作人员介绍，每节课平摊下来是240元，新生第一次报名有个老带新活动，能领取100元的优惠券，缴费即减。

橡树实验室注意到，学而思在这里占据了2楼、3楼两层楼，其中2楼有22间教室，3楼有23间教室。不到下午一点，就有家长带着孩子来上课了，甚至有些教室已经坐满了学生，老师正准备上课。

参加培训的孩子们走进大楼

「人多得很！」在楼下马路边，一位家长刚接到孩子准备回家，从一年级开始，她孩子就在学而思上课，今年已经上三年级了。

教育部数据显示，2022年，全国义务教育阶段在校生总计约1.59亿人，学前教育在校生总计约4627.55万人。

与此同时，根据国家统计局数据显示，上半年全国居民人均消费支出13601元，比上年同期名义增长6.8%。其中人均教育文化娱乐消费支出1340元，增长11.2%，占人均消费支出的比重为9.9%。

「再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育。」这组数据，反映出当下教育需求旺盛。

尽管教培等专业服务业的租赁需求爆发性增长，但从整体情况来看，商业地产的市场行情依然处于疲软状态。

据仲量联行统计，截至2024年二季度，中国21城优质零售地产市场平均空置率收至10.3%，较年初回落0.2个百分点。

中国21城优质购物中心的首层平均租金在上半年累计下降0.7个百分点，总体而言租金仍未止跌回稳。

故事的A面是教培市场需求巨大，叠加政策风向转变；故事的B面是商业的整体下行，消费急需提振。到了这里，教培行业与商业综合体于是就有了叙事的可能了。

教培行业或成商业地产「突围」新方向

在这座省城东门另一个由龙湖三千集、SM广场、伊藤洋华堂、印象城、钻石广场等构成的商圈里，各个商场几经搏杀和沉浮，倒逼着大家做着各种转型，分类发展。而教培已成为某些商场转型的一个重点招商品类。

不过，这一次占得先机的是SM广场。这个有着差不多20年历史的老商场，如今的现状让不少人唏嘘，从招商品牌和人气看已经明显有走下坡路的苗头，招商方向则明显向着儿童兴趣班倾斜。

整个商场包括负一楼共5层，除了顺旺基、乡村基、肯德基、麦当劳、优衣库等较有人流量，二楼运动品牌基本由童装品牌占据大半壁江山。三楼整整一层成了儿童兴趣班或遛娃乐园。四楼还残留了几家餐饮，有些铺面则打着围，人流稀少。

而在其它商场，最热闹的仍是儿童区域。9月7日正值周六，橡树实地走访城南一家商场发现，除了1楼2楼的文轩书店有顾客之外，就属3楼人最多，因为3楼被教培机构和儿童游乐园占据，不是家长带着孩子在玩游戏，就是家长坐在一旁等孩子下课。

剩下的4楼到6楼，大部分是餐饮、美容机构和健身房，但跟3楼相比，稍显冷清。

「商场的体量不是很大，不像大型购物中心那样，零售品牌数量很多，可逛性就会更高一些。」该商场招商工作人员表示，目前商场的零售已经是针对周围人群的精准需求了，能满足周边白领的消费需求。

同时她表示，商场培训机构的客源很稳定，周围有时代金科等住宅，他们也在琢磨，想引入一些书法教培机构做补充。

目前，招商花园城还在另一个区域筹备一座购物中心，有意思的是，他们正在打造的开业启动会，计划邀请全城一些知名「教培机构」参加。

教培拯救城市商业综合体的现象，不仅仅出现在这座西南省城。

据华夏时报报道，根据仲量联行南京分公司提供的商业地产数据，以教培为代表的服务业企业已经成为今年上半年南京甲级写字楼最活跃的租赁者，租赁需求持续释放，成交量占比约30%。

很多像新东方、学而思这样的机构，前两年把在南京的一些业务进行了削减和调整，现在又要重新加强。

回到西南这座城市，仲量联行于7月发布的报告显示，上半年全市迎来6个优质零售项目开业，共48.9万㎡，已超2023全年供应量，总存量升至1,196万㎡。

「6个项目平均开业率是91.4%，去年3个项目是92.7%，略微下降。」仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示，今年的情况有所恶化，无论是从销售额，还是各个业态的租金情况，开店或扩张的意愿，整体没有去年那么好。

面对需求放缓，运营商普遍采取「先填后调」策略，通过引入书店、儿童乐园、折扣仓储店等面积大承租能力较弱的业态，降低空置提升人气，帮助项目穿越周期。

数据上看，朱建辉透露，目前全市购物中心里面的教育培训机构承租总面积约12.8万㎡，占全市优质零售商业总租赁面积的3.7%，体量不小。

不过在他看来，「教育培训很难作为购物中心商业定位的主力业态，其行业的不确定性和潮汐客流性难以支撑整栋商业常规运营时间的客流引入。」

具体而言，教培经营稳定性不高，受政策影响大，加之生育率不高，未来教育培训行业的规模有多大，很难看清。

其次从商业运营的角度看，教培行业是经营性质的，不是销售性质的，坪效低，它是否具备好的商业盈利点，也有待商榷。

国家统计局数据显示，2023年人口出生率为6.39‰，连续多年下滑，人口自然增长率为-1.48‰。

人口，已经连续两年负增长。

本文来自微信公众号“橡树实验室”，作者：杜一兰，36氪经授权发布。